Ratisbona es una de las ciudades más pintorescas y antiguas de Alemania, ubicada en el territorio de Baviera. Basándose en un análisis de un conjunto de factores (situación demográfica, poder adquisitivo, tasa de desempleo, dinámica de precios y tasas de alquiler), los expertos de Postbank, el banco más grande de Alemania, consideran los inmuebles en Regensburg como una inversión muy rentable. Al mismo tiempo, no importa qué objetivos persiga el comprador: vivir en Ratisbona, alquilar una vivienda o revenderla. En cualquier caso, la compra dará sus frutos y generará dividendos rentables.
Ratisbona moderna y el mercado inmobiliario
En Ratisbona, los sitios del patrimonio cultural se combinan perfectamente con proyectos de construcción modernos. En el centro de la ciudad hay iglesias, ayuntamientos, catedrales, el famoso puente de piedra, construido hace más de 870 años, los restos de antiguas fortificaciones romanas y otros lugares de interés.
Al mismo tiempo, la economía está bien desarrollada aquí, con énfasis en la construcción de automóviles y la producción industrial. Una amplia infraestructura: comunicación directa con las ciudades más importantes de Alemania, Polonia, Rumanía, República Checa y otros países, presencia de universidades, instituto de investigación y clínicas, centros comerciales multifuncionales y proximidad a autopistas.
El atractivo del mercado inmobiliario en Ratisbona se debe al hecho de que los migrantes que llegan a Alemania se centran cada vez más no en las grandes ciudades como Berlín, Múnich y Hamburgo, sino en aquellos lugares donde los precios inmobiliarios son más asequibles, pero con la perspectiva de crecimiento en el futuro.
Ratisbona es uno de estos lugares, según el informe de la ZIA (Comisión Central de Bienes Raíces).
Zonas aptas para vivir
Hay un total de 18 distritos o municipios en Ratisbona. El Distrito Central, o Ciudad Vieja, está reconocido como Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO. Las zonas de la margen izquierda del Danubio, las afueras del norte y el este de Ratisbona son las más alejadas del centro y de las principales instituciones de la ciudad: universidades, clínicas, centros comerciales.
El más poblado es el oeste de la ciudad (Westenviertel), que consta de 5 subdistritos residenciales modernos con infraestructura desarrollada. Las universidades de Ratisbona se encuentran en el municipio de Galgenberg.
Precios de la vivienda en diferentes zonas de Ratisbona
El costo de la vivienda depende de la zona en la que se ubique. El apartamento más caro es comprar un apartamento en Regensburg, en el distrito de Innenstadt. Un metro cuadrado aquí costará 5.916 euros.
Además, en orden de reducción de precio, están los siguientes distritos: Westenviertel (5262 euros), Steinweg-Pfaffenstein (4726 euros), Weichs (4652 euros), Ostenviertel (4610 euros), Schwabelweis (4414 euros).
En cuanto a la vivienda de alquiler por distritos, se observan las siguientes tendencias:
- los precios de la vivienda se están disparando en zonas que antes se consideraban de las más baratas de la ciudad, por ejemplo, en Galgenberg, alquilar una vivienda hoy es 300 euros más caro que en uno de los distritos occidentales;
- la popularidad de las afueras del noreste de la ciudad en términos de viviendas de alquiler está creciendo, lo que está directamente relacionado con la expansión de la construcción de viviendas allí.
Los distritos más baratos hoy en día son Schwabelweis, Sallern-Gallingkofen, Reinhausen, Brandlberg. Esta es la periferia noreste y norte de la ciudad, en la margen izquierda del río Danubio. El precio medio de alquiler aquí es de 7,45-9,84 euros por 1 m2.
Precio de alquiler en el sur en Oberisling-Leoprechting-Graß - 13,10 euros por 1 m2, en el centro - a partir de las 12.28, en Stadtamhof - desde 12.20 euros por 1 m2, o en el pueblo de varios pisos de Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen - 12,02 euros por 1 m2.
Precio de alquiler de la propiedad
Los residentes de Ratisbona, en promedio, gastan alrededor del 23% de todos los ingresos para pagar el alquiler, excluidos los servicios públicos. Además, cuanto más grande es el apartamento, menos cuesta por metro cuadrado.
La siguiente tabla le permite comparar más claramente el costo de los apartamentos alquilados en Ratisbona, así como el promedio de Baviera y Alemania en general:
La dinámica de los precios de la vivienda en alquiler
El alquiler de viviendas en Ratisbona está aumentando de año en año, en un 30% de 2021 a 2021. Por ejemplo, si en 2021 alquila un chalet de 100 m2 era posible por 7,08 euros / 1 millón2, luego en 2021 el costo por 1 m2 ya son 10,66 euros.
El menor cambio fue el precio de los apartamentos pequeños con una superficie de 30 m.2: de 11,84 € en 2021 a 12,40 € / 1m2 en 2021.
En promedio, alquilar un apartamento de 1 habitación en el centro cuesta 550-1000 euros, por un apartamento de 1 habitación en las afueras: 350-800. Puede alquilar un apartamento de tres habitaciones en el centro de la ciudad por 1000-2200 euros, en las afueras, por 500-1500.
Es muy rentable comprar bienes inmuebles para su posterior alquiler en Ratisbona: el 76,5% de los residentes de las regiones centrales alquilan viviendas.
En el futuro, se prevé un crecimiento aún mayor de este indicador, que se asocia a dos factores:
- Excelente mercado laboral en Ratisbona. Hay más puestos de trabajo en la ciudad que el número de sus habitantes, lo que se debe a la presencia de las mayores empresas empleadoras:
- BMW,
- Infineon Technologies,
- Osram,
- BSH Hausgeräte GmbH,
- Continental AG.
- Aumento anual de la afluencia de turistas a la ciudad, especialmente después de la inclusión de la Ciudad Vieja en la lista de la UNESCO en 2006.
¿Cuánto cuesta comprar un apartamento en Ratisbona?
El costo de un apartamento de 2 habitaciones en Ostenviertel (el centro de Ratisbona) comienza desde 145 mil euros, un apartamento de 3 habitaciones, desde 490 mil, un apartamento de 5 habitaciones, desde 1 millón de euros.
En Reinhausen (en las afueras del norte de la ciudad), un apartamento de 2 habitaciones costará desde 270 mil euros, un apartamento de 3 habitaciones, desde 480 mil euros. En Galgenberg (sur de Ratisbona) el precio de los apartamentos está en el rango de 175 mil euros (2 habitaciones).
Casa de campo de dos plantas un poco menos de 300 m2 le costará al comprador 700-800 mil euros, dependiendo de la ubicación. La principal tendencia es que cuanto más espaciosa sea la vivienda, menor será el costo por 1 m2 zona.
Comparemos los costos de comprar un apartamento en Ratisbona, Baviera y Alemania:
La dinámica de los precios para la compra de inmuebles.
De 2021 a 2021, el precio de la vivienda en Ratisbona crece de forma constante:
- el costo de los apartamentos es de 100 m2 aumentado en un 60%;
- 60 metros2 - en un 70%;
- 30 m2 - 2 veces (100%);
- casas 100 m2 - en un 40%;
- 150 metros2 - en un 42%;
- 200 metros2 - en un 4%,
Además, se prevé un nuevo aumento de este indicador de al menos un 1,5% anual hasta 2021.
Por distritos, el precio comercial de los condominios (complejos residenciales que son propiedad conjunta de los residentes) aumentó drásticamente de 2021 a 2021 al sur y al oeste del centro:
- Galgenberg, Obrisling-Grass, Kasernenviertel - en un 8,7%;
- Kumpfmühl-Ziegetsdorf-Neuprüll y Grospruvening-Dechbetten-Königswiesen: un 8,8%.
Y, por el contrario, la demanda de adosados (viviendas unifamiliares) en los distritos orientales de la ciudad "saltó":
- Brandlberg y Keilberg;
- Burgweinting y Harting;
- Ostenviertel;
- Schwabelweiss.
Una búsqueda de todas las ofertas disponibles para alquiler, venta o compra de vivienda en Ratisbona y otras ciudades alemanas está disponible en el sitio web de Immobilien Scout24.
Gastos de manutención
La siguiente tabla muestra los precios actuales para vivir en Ratisbona; el salario medio de un habitante de la ciudad es de unos 2.250 euros.
| Precio medio en EUR | ||
|---|---|---|
| Alojamiento | facturas de servicios, mensuales por 85 m 2 | 220–280 |
| Internet mensual | 20–35 | |
| tarifa móvil local, 1 min. | 0.15 | |
| Nutrición | almuerzo en un restaurante económico para 1 persona | 8,0–9,0 |
| almuerzo en un restaurante de nivel medio para 2 personas | 25,0–30,0 | |
| almuerzo estándar en McDonalds | 6,0–7,0 | |
| Alimentos en supermercados | pan, 0,5 kg | 0,7–1,0 |
| leche, 1 l | 0,6–0,8 | |
| huevos, 12 uds. | 1,0–2,4 | |
| queso local, 1 kg | 2,0–18,0 | |
| arroz, 1 kg | 1,3–2,3 | |
| pechuga de pollo, 1 kg | 5,6–9,0 | |
| ternera, 1 kg | 5,4–12,5 | |
| patatas, 1 kg | 0,7–1,8 | |
| tomates, 1 kg | 2,2–3,1 | |
| manzanas, naranjas, 1 kg | 2 | |
| vino tinto, 1 botella | 4,0–5,0 | |
| agua, 1,5 l | 0.2 | |
| cerveza casera, 0,5 l | 0,3–0,9 | |
| cerveza embotellada, 0,33 l | 1,2–2,0 | |
| Cigarrillos Marlboro, paquete | 6.1 | |
| Transporte | público, 1 entrada | 2.5 |
| taxi (aterrizaje + 1 km) | 6,0 + 3,0 | |
| gasolina, 1 l | 1,1–1,6 |
Producción
Ratisbona es una de las diez ciudades más atractivas de Alemania para la inversión residencial. A pesar de que los precios inmobiliarios han aumentado significativamente durante los últimos 7 años, es probable que continúe la tendencia al alza de la demanda de inmuebles.Esto se debe a varios factores: precios de los apartamentos más baratos en comparación con las grandes metrópolis alemanas, una economía desarrollada, una infraestructura y un mercado laboral decente, el atractivo turístico y las perspectivas de crecimiento de la población de la ciudad.
