En el contexto del crecimiento económico, la tierra en Polonia se está convirtiendo en un instrumento de inversión cada vez más atractivo. La demanda de parcelas de tierra crece cada año, lo que se refleja correspondientemente en su precio: la tasa de crecimiento anual alcanza el 3-5%, ajustado para la región. Entre los inversores activos se encuentran ciudadanos de Rusia, Ucrania, Bielorrusia y otros países que tienen una frontera común con Polonia. Para ellos, la legislación de la República de Polonia estipula algunos matices a la hora de comprar terrenos, en los que nos proponemos profundizar más. Sin embargo, comencemos con los beneficios.
¿Por qué debería comprar un terreno en Polonia?
La demanda de bienes raíces polacos, en particular de terrenos, creció significativamente a mediados de la década de 2000, después de que la República de Polonia ingresara en la Unión Europea y la zona Schengen. La economía del país ha aumentado notablemente desde entonces, lo que afectó significativamente el costo de los bienes raíces: en el área turística, los precios han aumentado entre un 50 y un 70% en los últimos 10 años, y las tierras agrícolas en algunas áreas generalmente han agregado un 200% en el precio. . Además, su crecimiento anual en precio es del 10-15%.
También es interesante que los representantes de la CEI estén mostrando el mayor interés en las tierras polacas. Por ejemplo, en 2021, los extranjeros compraron colectivamente casi 460 hectáreas de tierra en Polonia, y la mayor parte de la tierra fue adquirida por ucranianos, bielorrusos, alemanes y rusos, mostrando interés en las parcelas no solo para el desarrollo residencial, sino también para el desarrollo comercial.
Desde 2021, los extranjeros han recibido más oportunidades: 01.05. En 2021 expiró una moratoria sobre la venta de tierras agrícolas a ciudadanos de otros estados.
El levantamiento de la moratoria atrajo a inversionistas de fuera del país, por lo que el volumen de tierras adquiridas por ellos en 2021 aumentó a 3.200 hectáreas.
Evidentemente, el atractivo de las parcelas en Polonia aumenta de año en año y, teniendo en cuenta la creciente demanda, la tierra se está convirtiendo en uno de los instrumentos de inversión más rentables. Además, los inversores destacan una serie de ventajas obvias de comprar terrenos en la República de Polonia, a saber:
- lealtad a los no residentes: habiendo cumplido todas las condiciones estipuladas por la ley, los extranjeros pueden adquirir libremente parcelas de tierra en volúmenes ilimitados;
- precios relativamente bajos en comparación con el costo de las adjudicaciones en otros países europeos e incluso en las grandes ciudades de la CEI;
- alto atractivo para la inversión: la creciente demanda de tierra eleva su precio, lo que permite no solo ahorrar los fondos invertidos, sino también aumentarlos solo aumentando el precio;
- la oportunidad de abrir su propio negocio en Polonia;
- la posibilidad de adquirir bienes de la tierra para diversos fines, incluso para la agricultura e incluso tierras forestales.
Cómo encontrar un terreno para comprar
Dada la gran demanda de tierras polacas, no es tan fácil para los extranjeros encontrar un terreno baldío para comprar. Para encontrar un objeto adecuado, es importante utilizar todos los canales posibles, de los cuales no hay tantos.
La forma más conveniente de encontrar y comprar terrenos en Polonia es a través de:
- corredor, agente inmobiliario privado o agencia inmobiliaria local;
- desarrollador: especialmente relevante en el caso de adquirir un terreno con un edificio residencial;
- Portales de Internet, anuncios en periódicos de propietarios e intermediarios;
- subastas para la venta forzosa de bienes pignorados.
Dado que cada uno de los canales de búsqueda enumerados tiene sus propias características, proponemos considerar cada uno de ellos con más detalle.
Ponerse en contacto con un agente de bienes raíces
Por supuesto, la forma más fácil de comprar una propiedad inmobiliaria en Polonia es ponerse en contacto con intermediarios: corredores e inmobiliarias. Estas son personas que saben todo sobre bienes raíces, los métodos de búsqueda y las reglas de registro. La mayoría de ellos funcionan oficialmente, lo que protegerá a un comprador potencial de un posible fraude.
Dichos intermediarios no solo ayudarán a encontrar el objeto necesario, sino que también ayudarán a registrar una parcela de tierra en Polonia como propiedad.
La ventaja de la cooperación con las agencias inmobiliarias es que no solo pueden ofrecer el máximo de opciones, sino que también requieren un mínimo de participación en el proceso de negociación por parte del comprador.
Cabe señalar que las agencias suelen organizar su trabajo sobre una base territorial, es decir, operan dentro de un asentamiento específico.
Por ejemplo, aquí encontrará una lista de agencias de Varsovia, y aquí encontrará los mejores corredores en Gdańsk. Le recomendamos que utilice los servicios de solo intermediarios autorizados, cuyos contactos se pueden encontrar en el sitio web de la Federación del Mercado Inmobiliario. Recuerda que la mayoría de agencias tienen una comisión del 1,5-3%.
Ponerse en contacto con el desarrollador
Cuando se trata de adquirir terrenos para desarrollo residencial o comercial, tiene sentido contactar a los desarrolladores. Las empresas de desarrollo a menudo venden terrenos que ya han sido preparados para la construcción; por regla general, tienen todas las comunicaciones necesarias y la infraestructura desarrollada. Además, los desarrolladores proporcionan todos los permisos.
Dado esto, es importante tener en cuenta que un terreno de este tipo costará significativamente más que uno no preparado. Tenga en cuenta que el desarrollador puede vender no solo el terreno preparado para la construcción, sino también el terreno con una casa ya construida.
Debo decir que las ofertas en el mercado primario son muy atractivas hasta que llega el anuncio del costo. Por lo general, la compra de un nuevo edificio cuesta entre un 30 y un 35% más que la compra de una parcela y la construcción independiente de viviendas. Por lo tanto, esta opción de búsqueda no se puede llamar presupuesto: es adecuada solo para aquellos que necesitan una casa sin problemas innecesarios y para aquellos que están dispuestos a pagar de más.
Internet, periódicos
Quizás la forma más conveniente de encontrar un terreno para comprar es buscarlo en Internet. A los usuarios se les ofrecen cientos de recursos en línea convenientes que contienen decenas de miles de propuestas con fotos reales y ubicaciones en todo el país. Los filtros convenientes le permiten clasificar las ofertas no solo por asentamiento, sino también por propósito, tipo de parcelas y su valor.
Con solo unos pocos clics, el comprador tiene los contactos del vendedor, lo que le permitirá obtener la máxima información por teléfono. Los portales de Internet más populares son OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto y muchos otros. Debe tenerse en cuenta que dichos portales contienen anuncios no solo de los propietarios, sino también de los intermediarios.
Los anuncios inmobiliarios también se pueden encontrar en publicaciones impresas: periódicos y revistas publicitarias. Sin embargo, contienen principalmente anuncios que se refieren únicamente a las localidades en las que se emiten y distribuyen. Por lo tanto, estas fuentes deben usarse solo si se encuentra físicamente en una determinada región de Polonia, en la que planea adquirir terrenos.
Subastas de venta obligatorias
Otra opción muy concreta, pero al mismo tiempo muy atractiva para la búsqueda de inmuebles en la República de Polonia, incluidos los terrenos, es la participación en subastas para la venta obligatoria de inmuebles. Estamos hablando de los terrenos arrestados, que se confiscan a los propietarios y se venden para saldar sus deudas civiles. Estas subastas son realizadas por alguaciles.
Al participar en una subasta de venta forzosa, puede ahorrar mucho comprando terrenos entre un 30 y un 50% más baratos que el valor de mercado.
La información sobre tales subastas se puede encontrar en el sitio web del Consejo Nacional de Alguaciles. Al hacer clic en el enlace, encontrará una lista de subastas con la fecha y el lugar de su celebración, así como el costo del terreno y una foto del objeto que se vende.
En la pestaña "Więcej", el usuario encontrará información más detallada sobre el objeto, lugar y condiciones de participación en la subasta, todos los contactos necesarios y otra información.
También se puede encontrar información sobre subastas en los sitios web de las organizaciones de crédito. Por ejemplo, aquí encontrará información de Bank Zachodni WBK. Estamos hablando de la venta de terrenos pignorados que aseguraron grandes préstamos.
¿Cuánto cuesta la tierra en Polonia?
Es imposible responder de manera inequívoca a la pregunta de cuánto cuesta la tierra en la República de Polonia: el precio específico de una parcela en particular depende de muchos factores: el propósito de la parcela, su ubicación, el tamaño de las comunicaciones ubicadas en ella, el costos de registro, los deseos del vendedor. Por tanto, en este contexto, es lógico considerar precios medios, que difieren significativamente según la región e incluso dentro de ella.
Para empezar, considere los precios promedio de los terrenos edificables.
Según el portal Bankier, en febrero de 2021, en la mayoría de los voivodatos, el precio medio de las parcelas edificables aumentó un 30% en comparación con febrero de 2021.
El líder indiscutible es, sin duda, Varsovia: el precio medio en la capital es de 779 EUR / m2 o 183 euros, que es un récord nacional absoluto. En comparación con enero, el precio ha aumentado en casi 180 EUR.
Sin embargo, tal aumento tuvo un ligero efecto en los precios en el Voivodato de Mazovia en su conjunto, donde el costo promedio es de 185 PLN / m2. Las parcelas en el Voivodato de Pomerania tienen el segundo precio medio nacional: 163 PLN / m2, mientras que las parcelas cerca del Mar Báltico, en particular en Gdansk, están valoradas en 417 PLN / m2.
Más caro que en Gdansk (aparte de la capital), tierra solo en Poznan (525 EUR / m2) y Cracovia (450 EUR / m2), sin embargo, Wielkopolska (107 EUR / m2) y Pequeña Polonia (110 EUR / m2) Los voivodados siguen siendo inferiores a la costa al precio medio del suelo edificable.
Los precios más bajos para los terrenos edificables se pueden encontrar en Lubuskie Voivodeship: en la región el precio promedio apenas alcanza los 49 PLN / m2, mientras que en la ciudad más grande de la región de Gorzow Wielkopolskie el precio promedio del terreno es de solo 73 PLN / m2. También se observan precios bajos similares de la tierra en los voivodatos de Podkarpackie y Warmia-Mazury: 62 y 61 PLN / m2, respectivamente.
El precio medio de las tierras agrícolas también difiere significativamente de una región a otra, aunque no está vinculado a la actividad empresarial ni al nivel de desarrollo económico. Y aunque la lógica de los precios es diferente, las regiones más caras y más baratas son prácticamente los mismos voivodados.
Entonces, según la información publicada por la Agencia para la Reestructuración y Modernización de la Agricultura (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), en Polonia a fines de 2021, los precios más altos de las tierras agrícolas se registraron en las voivodadas de Wielkopolskie y Kuyavian-Pomeranian: 58,9 mil y 57,4 mil PLN / ha, respectivamente. Los precios más bajos de las tierras agrícolas se registraron en los voivodatos de Pomorskie y Podkarpackie: 28,6 mil y 25,1 mil PLN / ha, respectivamente.
El precio medio en el país es de 42,4 mil PLN / ha, más de 2 mil PLN más que en el mismo período del año pasado, es decir, las tierras agrícolas también están aumentando de valor. Pero debe tenerse en cuenta que el costo de la tierra agrícola depende de la clase asignada al sitio, de las cuales solo hay seis. Por ejemplo, el precio medio de las parcelas de la clase I-III en el voivodato de Wielkopolska es de 74,2 mil PLN / ha, mientras que las tierras de la clase V-VI cuestan sólo 42,3 mil PLN / ha.
Además, el comprador del sitio tendrá que incurrir en costos adicionales asociados con el registro de propiedad inmobiliaria. Estos son gastos notariales por un monto del 2-3% del costo más gastos para representantes e intermediarios, hasta el 5% del costo del objeto. No se olvide de los impuestos, que analizaremos a continuación.
Permiso de compra de terrenos
La ley polaca no requiere ningún estatus legal especial para los extranjeros que deseen comprar bienes raíces; en el momento de la compra, es suficiente tener una visa válida para permanecer legalmente en el país. Sin embargo, de conformidad con el artículo 1 de la Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Ley sobre la adquisición de bienes inmuebles por extranjeros), los ciudadanos de otros países necesitarán un permiso especial para comprar tierras, expedido administrativamente por el Ministro del Interior. a petición del comprador.
El derecho a adquirir bienes inmuebles se concede siempre que:
- tal acuerdo no amenaza la seguridad del estado, la defensa y el orden público de Polonia;
- el comprador extranjero demostrará su conexión con Polonia.
Entonces, si la ausencia de amenazas a la seguridad del Estado de la República de Polonia es bastante fácil de probar, debido a la ausencia de objeciones del Ministro de Defensa (y en el caso de tierras agrícolas, del Ministro de Desarrollo Rural), entonces no es tan simple con la conexión con Polonia.
En particular, de conformidad con el párrafo 2 del artículo 1a de la ley, la conexión con Polonia puede ser evidenciada por:
- Nacionalidad polaca o raíces polacas;
- matrimonio con una mujer polaca / polaca;
- disponibilidad de un permiso de residencia temporal (permiso de residencia temporal) o de residencia permanente (permiso de residencia permanente);
- pertenencia a los órganos de dirección de una empresa registrada en Polonia;
- la realización de actividades económicas o agrícolas en el territorio de la República de Polonia.
Sin esa conexión o sin mudarse realmente a Polonia, es imposible obtener un permiso para comprar un terreno, pero una compra sin ese permiso, según el artículo 6 de la ley, no es válida.
Para la obtención de un documento es necesario redactar una solicitud, la cual, de acuerdo con el apartado 3 del artículo 1a de la ley, deberá contener:
- datos personales del solicitante;
- datos sobre el terreno (dirección, números catastrales y de registro, área, características de la construcción);
- datos personales del vendedor;
- determinación de hechos legales que surgirán posteriormente (venta de bienes inmuebles);
- los propósitos por los que se guía el comprador extranjero al realizar la transacción;
- fuentes de fondos que se gastarán en la compra de bienes raíces.
Los siguientes documentos deben adjuntarse a la solicitud:
- una copia de su pasaporte, permiso de residencia u otro documento de identidad;
- un documento que confirma los lazos con Polonia;
- documentos para la propiedad inmobiliaria (extracto del catastro, extracto del catastro con indicación del mapa catastral, certificado de finalidad de uso del suelo, etc.);
- una declaración del vendedor que desea vender la propiedad;
- un documento que confirme la disponibilidad de fondos (certificado del banco);
- documentos que confirmen el pago del impuesto de timbre por un monto de 1570 EUR.
La solicitud de permiso se envía al Departamento de Decisiones y Concesiones del Ministerio del Interior (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), ubicado en: Varsovia, st. Rakovetskaya, 2a, o enviado por correo a la dirección: Stefan Batory, 5 (índice 02591).
Cabe señalar que las disposiciones del artículo 8 de la ley establecen las condiciones en las que no se requiere el permiso anterior para la compra de terrenos:
- si el extranjero ha vivido en Polonia para la residencia permanente (permiso de residencia permanente, zezwolenie na pobyt stały) durante más de 5 años;
- si un extranjero ha estado casado con un polaco durante más de 2 años desde la fecha de obtención del permiso de residencia permanente;
- si un extranjero tiene la ciudadanía o realiza una actividad económica en uno de los países del Espacio Económico Europeo.
Que buscar al comprar un terreno
Es necesario abordar la elección de una parcela en serio, de lo contrario, es muy fácil convertirse en víctima de un engaño. Hemos destacado varios aspectos a los que debe prestar atención al comprar un terreno en primer lugar. En particular, estos son:
- Objeto del terreno. Las tierras agrícolas se suelen llamar Ziemia o Grunty Rolne, mientras que las tierras de construcción son działki budowlane. Naturalmente, la tierra se puede utilizar exclusivamente para el propósito previsto.
- La presencia de comunicaciones en el sitio. Si hablamos de terrenos para la construcción, debe buscar un terreno con alcantarillado, suministro de agua y electricidad conectados a él; esto se evidenciará con la frase en el anuncio "działka uzbrojona w prąd i kanalizę" o "grunt uzbrojony w media ”.Las comunicaciones automáticas no solo serán extremadamente caras, sino que también llevarán mucho tiempo.
- Ubicación del sitio. Cuanto más cerca se detenga la infraestructura desarrollada y la disponibilidad de transporte público, mayor será su atractivo de inversión. Además de la presencia de un plan de desarrollo espacial local (plan Miejscowy zagospodarowania przestrzennego), adoptado por la comunidad, esto le permitirá conocer lo que habrá en los próximos años.
- Situación jurídica de los inmuebles. Es necesario verificar la propiedad de la tierra por parte del vendedor y la ausencia de reclamos sobre el sitio, lo que se realiza mediante una solicitud regular al departamento de registros de tierras e hipotecas en el tribunal de distrito.
- Características del sitio. Estamos hablando, en particular, del tipo de suelo, área, disponibilidad de agua subterránea, ubicación a las principales direcciones geográficas.
¿Qué impuestos tendrás que pagar al comprar?
En general, el único impuesto que tendrá que pagar un comprador al comprar un terreno es un impuesto sobre las transacciones civiles por un monto del 2% del valor de la transacción. Más gastos notariales e IVA sobre gastos notariales. Además, si el vendedor es una persona jurídica y un pagador de IVA, otro 23% de IVA, que suele estar incluido en el precio. A esta lista vale la pena agregar el pago de la tasa judicial para el mantenimiento del registro de la propiedad y la hipoteca: 60 PLN, más otros 200 PLN por ingresar información en estos registros.
Preguntas comunes
Por supuesto, esto es solo general, pero está lejos de ser información exhaustiva que logramos recopilar sobre la adquisición de terrenos en Polonia. Sin embargo, si los lectores todavía tienen preguntas, es muy posible que encuentren respuestas en esta sección.
¿Es posible contar con la obtención de un permiso de residencia después de comprar un terreno?
La adquisición de un terreno, así como cualquier otro inmueble, independientemente del monto, los motivos de su adquisición o la finalidad del terreno, no conlleva el derecho a recibir un permiso de residencia temporal o permanente, así como a extenderlos.
Cuándo puede denegarse un permiso para la adquisición de tierras
La ley no establece una lista específica de motivos por los cuales se puede negar a un extranjero el derecho a adquirir un terreno. Sin embargo, la práctica establecida indica que tal denegación puede seguir en los siguientes casos:
- si la transacción de compraventa amenazaría la seguridad nacional de Polonia o el orden público;
- si el comprador no ha probado su conexión con el RP;
- si se presentan documentos falsificados, se indica información falsa, etc.
Además, no existe ningún mecanismo para impugnar la decisión del ministro.
¿Es posible comprar terrenos en la zona fronteriza?
Sí, la ley no prohíbe a los extranjeros adquirir tierras en las zonas fronterizas. Sin embargo, de conformidad con el párrafo 3 del artículo 8 de la ley antes mencionada, para concluir tal transacción, definitivamente se requerirá el permiso del Ministro del Interior, incluso si un extranjero generalmente cae bajo la excepción y puede adquirir tierras sin permiso (por ejemplo, 5 años de permiso de residencia o 2 años de matrimonio con el polaco).
Finalmente
Todas las reglas anteriores y los precios que se muestran son válidos a partir de 2021. Sin embargo, dado el rápido crecimiento de la demanda y los precios de la tierra, los representantes del poder legislativo de la República de Polonia están discutiendo cada vez más el endurecimiento del procedimiento para la adquisición de tierras por parte de latifundistas extranjeros. Por tanto, no se puede descartar que pronto se modifique el pedido actual. Hoy en día, la adquisición de un terreno en Polonia no es un problema para un inversor extranjero; el problema puede ser la falta de terrenos a un precio atractivo.
