Hipotecas para ciudadanos extranjeros en Polonia en 2021

Los ciudadanos extranjeros que deciden adquirir bienes raíces residenciales o comerciales en Polonia, pero no tienen toda la cantidad necesaria para la compra, no deben desesperarse: una hipoteca en Polonia en 2021 está disponible no solo para ciudadanos de este país. Los bancos polacos otorgan voluntariamente préstamos para la construcción o compra de bienes raíces a ciudadanos extranjeros, ofrecen condiciones de préstamo favorables y tasas de interés bajas para los préstamos hipotecarios. Para obtener una hipoteca en Polonia, los extranjeros deben cumplir con varias reglas y preparar todos los documentos necesarios.

Adquisición de inmuebles en Polonia

Los bienes raíces en Polonia atraen cada vez más a ciudadanos de la CEI: desde 2021, los ciudadanos de Ucrania y Rusia han ocupado las posiciones de liderazgo entre los compradores extranjeros. Cabe señalar que la propiedad de un apartamento, una casa o un terreno en Polonia por parte de un extranjero no simplifica en lo más mínimo el proceso de obtención de un permiso de residencia o de la ciudadanía polaca.

En los mismos casos en que se compran bienes raíces comerciales (que contribuirán al desarrollo de la economía del país), son posibles pequeñas preferencias del estado polaco, por ejemplo, al obtener un estado de permiso de residencia o al solicitar visas: puede registrarse en tu casa, no necesitas reserva de hotel, etc.

Las razones de la popularidad de la adquisición de bienes inmuebles polacos son diferentes, a saber:

• a precios asequibles no solo en comparación con otros países de la UE, sino también con los precios de la vivienda en la Federación de Rusia, Ucrania y Bielorrusia;
• en las amplias posibilidades del crédito hipotecario;
• en la oportunidad de invertir de manera rentable y obtener ganancias.

Los precios inmobiliarios dependen de su tamaño, de la ciudad en la que se encuentre, así como de su ubicación en la propia ciudad. Los precios más altos son de 6 a 9 mil zlotys por metro cuadrado. m - en Varsovia, Cracovia, Gdansk, Poznan, Wroclaw; menor - de 4 a 5 mil zlotys por metro cuadrado. m - en Lodz, Przemysl, Szczecin.

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Hipotecas: tasas de interés, pagos de préstamos.

Para evitar problemas al liquidar un préstamo hipotecario, debe familiarizarse completamente con los términos de su registro, calcular todos los pagos necesarios y sus propias capacidades. En Polonia, la actitud hacia los deudores por préstamos es extremadamente negativa y no se debe contar con la ayuda del Estado.

El portal polaco de finanzas y negocios www.bankier.pl puede brindar una gran ayuda, que desde 2000 proporciona a los visitantes información confiable, lo que ayuda a tomar las decisiones correctas en el campo de la gestión de inversiones, negocios y finanzas personales. En el sitio, puede seleccionar las mejores ofertas de los bancos, obtener información actualizada sobre las tasas hipotecarias anuales, calcular el tamaño de los pagos con una calculadora.

Se puede obtener mucha información útil sobre el funcionamiento del sistema bancario en Polonia leyendo el artículo "Los bancos y el sistema bancario en Polonia".

En la mayoría de los casos, los préstamos para la compra de vivienda en la República de Polonia se emiten en la moneda nacional: zlotys (PLN).

Desde 2021, las contribuciones iniciales mínimas para bienes raíces se han incrementado en Polonia. Si los bancos anteriores podían cubrir el 100% del costo de la vivienda con una hipoteca, ahora, por recomendación de la Comisión de Supervisión Financiera de Polonia, pueden emitir un préstamo por un monto del 80% del valor de la propiedad inmobiliaria (hasta el 90% - a discreción de los propios bancos).

Dependiendo de esto, se produce el cálculo del pago del préstamo hipotecario. El pago incluye:

• variable (WIBOR - Tasa de oferta interbancaria de Varsovia) es la tasa de cambio base porcentual entre bancos en el mercado interbancario. Su valor medio es revisado, por regla general, cada 3 meses (3M) por el Consejo de Política Monetaria de Polonia (RPP - Rada Polityki Pieniężnej), por lo que puede cambiar tanto hacia arriba como hacia abajo. En 2021, los bancos individuales pueden liquidar una vez cada seis meses o un año;
• comisión única por la concesión de un préstamo (marża). Esta comisión se establece cuando se emite un préstamo, se fija en el contrato y ya no cambia. El monto y plazo del préstamo, el monto de la primera cuota, las ofertas promocionales del banco, etc. pueden afectar el monto del margen, cuanto menos invierta el banco en la compra, menor será el monto del margen;
• la tasa de interés anual real (Oprocentowanie / RRSO), que se calcula teniendo en cuenta los gastos bancarios, el monto del préstamo, el período de tiempo durante el cual se emitió la hipoteca, el seguro, etc. El monto del pago mensual (rata) depende de ello.

Puede precalcular los costos utilizando la calculadora (kalkulator kredytów (hipotecznych)) en www.bankier.pl/.

Para calcular el porcentaje RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) y el pago mensual (rata) debe:

• vaya al sitio web y seleccione la subcategoría "Kredyty hipoteczne" en la columna "Twoje finanse";

• en la página que se abre, abra las opciones "Pokaż opcje zaawansowane" e ingrese los datos necesarios, por ejemplo: el costo del apartamento - 200 mil zlotys, el monto del préstamo - 180 mil zlotys, la edad del prestatario - 30 años, el período de amortización del préstamo - 35 años;

• en "Kredyty hipoteczne - Sprawdź ofertę" seleccione "Sprawdź ofertę banków";

A partir de los cálculos obtenidos, es posible comparar las ofertas de diferentes bancos. Entonces, el margen puede ser de 1.89 a 2.92%, RRSO - de 4.05 a 5.35%, rata - de 754 a 866 zloty. Una vez elegida la opción más adecuada, puede recurrir a los servicios de un consultor (doradca finansowy o hipoteczny) de tal o cual banco, que comprobará la solvencia del cliente, propondrá la mejor opción, enviará una solicitud al banco y le ayudará a negociar con el vendedor. Estos servicios son gratuitos para el comprador: el consultor recibe una comisión del banco por el préstamo emitido.

Además de estos pagos, debe prepararse para los siguientes gastos:

• pago inicial (mínimo - 10-20% del valor de la propiedad, dependiendo del banco). El monto de la contribución también está influenciado por el salario del acreedor: cuanto menor es, mayor es la contribución;
• comisión bancaria (prowizja) - desde 0% y más. A menudo, el banco le exige que lo pague incluso antes de que se emita la hipoteca, a veces se incluye en el monto del préstamo y en los pagos mensuales. Puede deshacerse de la necesidad de pagar comisiones utilizando uno de los productos adicionales que ofrece el banco;
• seguro documental (ubezpieczenie pomostowe). Para reducir el riesgo, el banco puede inscribirse en la Sección IV del Registro de la Propiedad (ksiega wieczysta) hasta la amortización total del préstamo hipotecario. Antes de realizar la entrada (esto puede llevar algún tiempo), el banco puede aumentar el margen o cobrar tarifas adicionales por el seguro de riesgos;
• pago de tasación de bienes raíces (oplata za wycene nieruchomosci) por parte de un empleado bancario o un experto externo;
• seguro de vida adicional del prestatario (inne ubezpieczenia);
• otros honorarios y comisiones (inne oplaty i prowizje). Dichos pagos pueden surgir si desea pagar la hipoteca antes de lo previsto o si no paga el dinero a tiempo (los acuerdos contienen una lista de pagos en tales casos).

Registro de una hipoteca en Polonia por ciudadanos extranjeros.

Los ciudadanos de los países de la UE tienen la oportunidad de solicitar una hipoteca en los bancos polacos en los mismos términos que los polacos. Las hipotecas para extranjeros: ciudadanos de países fuera de la UE, incluida la CEI, solo son posibles después de una verificación exhaustiva de su cumplimiento de ciertos criterios y la provisión de algunos documentos adicionales.

Para obtener detalles sobre las condiciones para obtener un préstamo para la compra de bienes raíces por parte de ciudadanos extranjeros, consulte el artículo "Hipotecas para ciudadanos extranjeros en Polonia en 2021".

Requisitos bancarios para ciudadanos de la CEI

Cabe señalar que no existe una lista única de requisitos adicionales para que un extranjero pueda emitir un préstamo, por lo que cada banco puede establecer sus propias reglas. Entonces, en algunos casos, la presencia de una Pole's Card puede simplificar significativamente la obtención de un pequeño préstamo, a veces, si es necesario, un extranjero puede requerir una Tarjeta de Residencia.

Muy a menudo, los bancos polacos imponen los siguientes requisitos a los extranjeros:

• verificar la identidad de un ciudadano extranjero (pasaporte válido);
• confirmar la legalidad de la estancia del solicitante en Polonia para un préstamo;
• confirmar la presencia de un permiso de residencia polaco (meldunku);
• indicar la fuente legal de ingresos (debe estar documentado);
• tener un historial crediticio positivo (en Polonia o en el país de residencia);
• tener un número PESEL.

Qué documentos se necesitarán para solicitar un préstamo y cuánto costará

El paquete de documentos necesarios para obtener un préstamo hipotecario incluye:

• pasaporte internacional;
• una tarjeta de residencia permanente en Polonia (karty stałego pobytu) o una tarjeta de residencia temporal (karty czasowego pobytu) durante al menos 12 meses. En el segundo caso, los términos del préstamo corresponderán a su período de vigencia;
• certificado de pago de impuestos (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
• un certificado de salario de los últimos tres a seis meses (si tiene un contrato de trabajo indefinido, umowa o prace na czas nieokreslony);
• un contrato con un año de anticipación y un certificado de ingresos de los últimos tres a seis meses (si hay un contrato de trabajo por un período específico, umowa o prace na czas okreslony);
• un certificado de ingresos de los últimos seis meses o un año (para el empleo en Polonia en virtud de un contrato en virtud de un contrato - umowa zlecenia / o dzieło);
• un certificado de ingresos de uno a dos años (cuando tenga su propio negocio en Polonia);
• certificado de autorización policial (zaświadczenie o niekaralności);
• Informe BIK polaco (Biuro Informacji Kredytowej), certificado de pago PIT e historial del movimiento de fondos en la cuenta bancaria del solicitante;
• acuerdo preliminar (umowa wstępna) con el constructor (promotor) o con el vendedor de bienes raíces;
• permiso del Ministro del Interior de Polonia para la compra de bienes inmuebles en caso de compra de una casa o terreno por un extranjero que haya vivido en el país menos de cinco años. También se requiere un permiso para comprar cualquier inmueble ubicado en la zona fronteriza.

También es necesario completar un cuestionario especial en una sucursal bancaria o en línea en el sitio web de un banco.

Los bancos cobran una comisión única por sus servicios: hasta un 3,5% del monto del préstamo.

El prestatario también paga los servicios de un representante bancario (dentro de 200-300 zlotys), quien, antes de firmar el contrato, inspecciona la propiedad inmobiliaria (opinia rzeczoznawcy) para verificar su existencia, si el valor declarado coincide con el real. , y firmar anexos al contrato. La mayoría de las veces, dicha inspección se lleva a cabo si una empresa nueva o desconocida actúa como desarrollador, así como cuando se compra una vivienda secundaria.

La emisión de permisos del Ministerio del Interior de Polonia costará junto con una tasa estatal de 1.848 zlotys.

Registro de relaciones con el banco

La práctica demuestra que, para obtener un préstamo hipotecario, los ciudadanos extranjeros suelen solicitarlo en los bancos polacos de los que ya son clientes. Sin una cuenta bancaria, es extremadamente difícil e irracional vivir en un país con un sistema bancario estable y una banca en línea desarrollada.

Además, es muy fácil abrir una cuenta en un banco polaco; esto requiere un mínimo de documentos: un pasaporte con una visa y una tarjeta de residencia. La cuenta bancaria y la tarjeta bancaria estándar se proporcionan de forma gratuita (hasta el 8 de agosto de 2021).

Otra ventaja de abrir una cuenta en un banco polaco es la posibilidad de obtener un pequeño préstamo de consumo. Luego del pago oportuno de todas las obligaciones asociadas al mismo, la información sobre un historial crediticio positivo pasará al Buró de Información Crediticia (BIK), que puede jugar un papel decisivo a la hora de considerar un préstamo hipotecario y tomar una decisión positiva.

El algoritmo para obtener un préstamo hipotecario en Polonia es simple:

• firmar un contrato preliminar con el promotor / vendedor;
• manejar un paquete de documentos al banco;
• consideración por parte del banco de la solicitud y verificación de todos los datos (dentro de 7-14 días);
• firma de un contrato de préstamo (ustanowienie hipoteki). Todas sus condiciones se negocian individualmente entre el banco y el prestatario, incluido el método de transferencia de dinero al vendedor de la propiedad inmobiliaria: a su cuenta bancaria, a través de un depositario bancario u otros.

Después de eso, puede firmar el acuerdo final con el vendedor en un notario, hacer una solicitud al Departamento Catastral. Tan pronto como el comprador presente el contrato al banco, el banco transferirá el dinero al vendedor dentro del plazo acordado.

Obtenga más información sobre cómo obtener un préstamo en efectivo o para vivienda en un banco polaco

Pagos e impuestos adicionales al solicitar una hipoteca

Los pagos adicionales al comprar bienes raíces en una hipoteca significa principalmente la tarifa por servicios notariales (tarifa notarial). Además, también se deben pagar los impuestos correspondientes en Polonia.

El notario determina el monto de la retribución a su discreción, en función del valor del inmueble, el cual fue indicado por las partes, pero no tiene derecho a exigir un monto superior a las tarifas establecidas por orden del Ministerio de Hacienda. Justicia de Polonia "Sobre las tasas máximas de los honorarios notariales" Nº 1564 de 28 de junio de 2004, más IVA (23%).

Según el párrafo 3 del reglamento, con un valor de propiedad de 60 mil a un millón de zlotys, la tasa será de 1.010 zlotys más el 0,4% del monto de la transacción. El registro de una transacción por un monto de uno a dos millones ya se estima en 4.770 zlotys y el 0,2% del monto.

Por ejemplo, al comprar un apartamento por valor de 200 mil zloty, la tarifa del notario será: 1010 (tasa) + 800 (0,4% del importe) + 416,3 (23% IVA) = 2226,3 zloty.

Todas las notarías se esfuerzan por establecer el listón máximo, por lo que es recomendable que primero se familiarice con los pagos esperados; en caso de solicitudes excesivas, siempre puede ponerse en contacto con otro notario.

Además de la tarifa, el notario también acepta el pago de:

• redacción de extractos del acto (una media de 6 PLN por página A4). Se requieren al menos seis extractos: en el Ministerio del Interior, el tribunal (en cuyo departamento se encuentra el registro de la casa), el servicio geodésico, la tesorería y las partes contratantes;
• tasa judicial para una declaración sobre la necesidad de hacer una entrada en el libro de la casa (200 PLN netos), en ausencia de un libro de la casa - 60 PLN adicionales (netos) para una solicitud para su producción.

Las partes soportan estos costos a la mitad.

Dato interesante. De acuerdo con la ley polaca, los montos de las transacciones inmobiliarias pueden revisarse en un plazo de cinco años a partir de la fecha de celebración. Esto se hace para combatir la subestimación de los precios reales, para reducir el monto de la transacción y reducir el impuesto.

En el caso de compra de un inmueble de un stock de vivienda secundaria, el comprador deberá pagar un impuesto de acción civil por el importe del 2% de la base imponible (valor de mercado del inmueble). En el caso de comprar una vivienda a la promotora, no se cobra este impuesto.

Otro elemento de coste adicional para el comprador al celebrar un contrato hipotecario es el llamado impuesto hipotecario (Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), que debe incluirse en el contrato con un notario o pagarse en la oficina de impuestos en un plazo de 14 días desde la fecha de compra del inmueble (formulario de declaración de impuestos PCC3) La tasa impositiva es del 0,1%.

Los bancos de Polonia son populares entre los ciudadanos extranjeros

Polonia tiene un sistema bancario estable: decenas de bancos polacos y extranjeros operan en el país. Los ciudadanos de otros países que van a obtener una hipoteca están interesados ​​principalmente en aquellos bancos en Polonia que trabajan con extranjeros, están listos para otorgarles un préstamo, ofrecen las opciones más rentables y, además, se distinguen por su confiabilidad.

Hablando de los términos de la acreditación, cabe señalar que aquellos ciudadanos extranjeros que han recibido una tarjeta de residencia permanente en Polonia tienen grandes posibilidades de obtener un préstamo a largo plazo (de 30 a 45 años). Es más difícil para los extranjeros, titulares de una tarjeta de residencia temporal en Polonia, el préstamo se emitirá por un período que no exceda el período de validez de la tarjeta.

Los bancos más populares entre los extranjeros incluyen:

• MBank.Los requisitos para los ciudadanos extranjeros son los más leales aquí: un mínimo de documentos, la posibilidad de registro en línea, una decisión rápida (cuando hay un historial crediticio positivo y cooperación con este banco, luego en 1-2 días). El banco puede verificar el hecho del empleo poniéndose en contacto con el empleador del cliente. La desventaja es una tasa de interés más alta.
• Milenio. El banco tiene experiencia en trabajar con ciudadanos de Rusia, Ucrania y otros países de la CEI y un gran número de sucursales en todo el país. Puede enviar una solicitud y abrir una cuenta a través del sitio web del banco. Para solicitar un préstamo, debe proporcionar un pasaporte, un acuerdo con un empleador, un certificado de ingresos por 3 meses, un permiso de residencia.
• WBK Bank Zachodni. El banco trabaja con ciudadanos de la CEI, pero establece requisitos más estrictos para los clientes. Es posible presentar la solicitud en línea a través del sitio web (aunque aún es necesaria una visita personal, para firmar una solicitud de préstamo), sin embargo, el banco solicitará y verificará una tarjeta de identidad, los términos del permiso de residencia, el historial de salario y crédito, información sobre el empleador etc.
• ING Bank Slaski requiere que los extranjeros confirmen los términos de un permiso de residencia, presenten prueba de solvencia (puede proporcionar umowa o dzieło o umowa zlecenia). Pago inicial: al menos el 20% del valor de la propiedad;
• PKO Bank Polski. El pago inicial mínimo es el 10% del valor de la propiedad. El banco ofrece préstamos hipotecarios a los ciudadanos de la CEI, pero requiere la confirmación del historial crediticio y bancario, la solvencia y el permiso del Ministerio del Interior de Polonia para comprar bienes raíces en el país.

Dato interesante. Uno de los bancos más antiguos de Polonia, PKO Bank Polski (fundado en 1919), en 2004 se convirtió en inversor en Lviv "Kredobank". Por lo tanto, el banco reanudó sus actividades en Lviv después de 65 años, hasta que en 1939 la oficina del banco ya estaba en esta ciudad.

Resumamos

Es muy posible obtener un préstamo hipotecario en Polonia para ciudadanos de la CEI. Si un extranjero reside legalmente en Polonia, está empleado oficialmente y tiene una fuente de ingresos constante, un historial crediticio y bancario impecable, por regla general, podrá obtener un préstamo hipotecario sin ningún problema.

Para comprar bienes raíces en Polonia, debe pagar (según el banco) del 10 al 20% del valor de la propiedad. También hay tres puntos importantes a tener en cuenta:

• en algunos casos, es necesario obtener permiso del Ministerio del Interior de Polonia para comprar bienes raíces;
• elección del banco (los requisitos para el procedimiento de concesión y tramitación de un préstamo pueden variar mucho);
• costos adicionales (para el registro de una transacción, un notario).

A cambio, un ciudadano extranjero recibirá su propia vivienda, de la que tiene derecho a disponer a su discreción: vivir en ella o alquilarla. Tener tu propia casa en Polonia da algunas ventajas: esta circunstancia puede contribuir a la obtención de una multivisa, da derecho a no confirmar una reserva de hotel al solicitar una visa polaca, sino simplemente registrarte en tu apartamento (lo cual será un plus al momento de solicitar una visa polaca). un permiso de residencia), además, le permite comprar un automóvil en Polonia y registrarlo en el lugar de registro.