La práctica demuestra que comprar bienes raíces en Alemania es una inversión rentable. Independientemente del propósito de cerrar un trato, para su propia residencia o como una inversión en el futuro, los precios inmobiliarios en constante aumento en Alemania lo ayudarán a compensar rápidamente los costos. En esta situación, las hipotecas en Alemania en 2021 son atractivas no solo para los ciudadanos alemanes, sino también para los extranjeros, incluidos los rusos. Las tasas de interés de las hipotecas en Alemania son ahora una de las más bajas en la historia de los préstamos hipotecarios en el país, y esto se debe a una demanda de vivienda en constante crecimiento.
Inmobiliaria en Alemania e hipotecas
La demanda de bienes raíces en Alemania supera la oferta. En el mercado, es casi imposible encontrar nuevos edificios en proyectos terminados. Entre las ofertas, predominan los apartamentos en edificios, cuya construcción solo está planificada o se completará en 2-3 años (compra sobre plano).
La difusión de los precios inmobiliarios en Alemania es grande: crecen en la dirección del este del país al oeste. La vivienda más cara de Baviera, Munich: desde 4 mil euros por metro cuadrado. El costo del espacio vital en los nuevos edificios en Berlín comienza en 2.500 euros por metro cuadrado. Los precios de las viviendas secundarias comienzan en 1500 euros.
El aumento anual de los precios y las tasas de alquiler de las propiedades inmobiliarias en Alemania varía del 4 al 6 y del 2 al 3%, respectivamente, según el estado federal.
La compra de vivienda o local comercial requiere una cantidad bastante sustancial. Los bancos alemanes están listos para ofrecer un préstamo hipotecario no solo a los ciudadanos de Alemania, sino también a los no residentes del país: el monto total para la compra de bienes inmuebles ya construidos o en varios tramos, en caso de adquirir un edificio sin terminar, mientras se construye.
Las tasas de interés hipotecarias en Alemania se encuentran entre las más bajas de Europa - del 0,8 al 2% para los ciudadanos alemanes, del 3 al 5% - para los extranjeros.
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Hipotecas para extranjeros: condiciones, plazos y tarifas
Los ciudadanos extranjeros tienen la oportunidad de solicitar préstamos y comprar un apartamento con una hipoteca en Alemania.
Descubra cómo obtener un préstamo en Alemania en 2021.
Los bancos alemanes satisfacen las necesidades de los clientes del exterior, tanto personas físicas como jurídicas, especialmente si el importe de la transacción supera los 100 mil euros.
Las condiciones de crédito pueden ser específicas para cada cliente. El acuerdo tiene en cuenta una serie de factores: la solvencia del comprador, el monto del anticipo, el historial crediticio del cliente, el estado y la ubicación del apartamento.
La primera hipoteca para un ciudadano extranjero en Alemania es más difícil de obtener que las siguientes. Al registrarlo, debe pagar del 40 al 50% del costo total.
Si el cliente desea aumentar la cantidad, el banco, por regla general, se encuentra a la mitad y la tasa de interés en este caso se reducirá. Con posteriores registros de la hipoteca, es posible que el pago inicial ya no sea necesario o no supere el 20% del valor total de la propiedad.
Entre otras condiciones de los bancos alemanes al cliente, las más habituales son:
- la presencia de más de dos años de una cuenta abierta en un banco en Alemania, en el que el cliente depositaba fondos regularmente;
- edad del cliente - de 21 a 65 años;
- confirmación de ingresos en el territorio de la República Federal de Alemania (incluido el alquiler de bienes inmuebles). Las hipotecas para extranjeros en Alemania estarán disponibles al presentar un estado de ingresos al banco durante los últimos seis meses, de empresarios: estados de cuenta de los últimos dos años;
- provisión de confirmación de la disponibilidad de pagos de pensión alimenticia, préstamos. Según la ley alemana, los reembolsos de préstamos no deben exceder el 35% de los ingresos mensuales de un cliente.
Puede familiarizarse con el estado del mercado inmobiliario en diferentes ciudades de Alemania con respecto al alquiler y todas las preguntas relacionadas con este tema en la sección "Bienes raíces".
El vencimiento del préstamo es de cinco a treinta años. Debe recordarse que, de acuerdo con la ley alemana, los bienes raíces permanecen a disposición del banco hasta el pago total de la hipoteca.
Cómo conseguir una hipoteca para un ciudadano extranjero
Al decidir la cooperación con uno u otro banco en Alemania, vale la pena considerar la estabilidad, la honestidad y la integridad de los bancos alemanes: todo se calcula escrupulosamente, se tienen en cuenta todos los matices posibles. No será posible conseguir un préstamo hipotecario de forma urgente en Alemania. Obtener una hipoteca es un proceso pausado de varias etapas, durante las cuales debes elegir la mejor opción.
Paso uno: analizar propuestas
La búsqueda de condiciones de préstamo más favorables presupone un uso activo de la competencia existente en el sector bancario de Alemania. En tal situación, sería más correcto no ser holgazanes, limitándonos a dos o tres bancos, sino encontrar tiempo para visitar de 10 a 15 instituciones. Esto aumentará significativamente la probabilidad de que se encuentre la opción más adecuada.
Entonces, entre las propuestas recibidas de los bancos habrá otras más rentables, que se pueden mencionar en comunicación con representantes de otras estructuras. En tal situación, algunos bancos pueden acordar condiciones más favorables para el cliente: bajar ligeramente la tasa de interés, ofrecer otras bonificaciones (cambio gratuito en la tasa de reembolso y otras) para evitar al competidor.
Al analizar propuestas, debe tener en cuenta que en Alemania los bancos otorgan préstamos para reembolso o préstamos de anualidades con tasas de interés a 5, 10, 15, 20 años (cada cinco años nuevos conllevan un aumento del 0,5%). Esto significa que independientemente de cuándo se realicen los pagos, al principio o al final del préstamo, sus montos serán constantes.
Al analizar las ofertas, debe prestar atención a las características de la propiedad. El Banco se interesará principalmente en ellos, evaluando sus propios riesgos. Se puede contar con una tasa de préstamo baja cuando se reducen los riesgos del banco, por ejemplo, si el objeto adquirido:
- Construido recientemente: en Alemania, los edificios están garantizados por cien años;
- ubicado en una buena ubicación en términos de ecología, proximidad al centro de la ciudad, logística;
- destinado a generar ingresos pasivos - el local será arrendado.
Las formas más populares de encontrar bienes raíces en Alemania:
- firmas inmobiliarias. Las direcciones de las empresas que venden bienes inmuebles se pueden obtener en el sitio web del portal de información y referencia de la República Federal de Alemania;
- sitios web especializados: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- subastas;
- corredores y anuncios privados.
Entre las ofertas, los precios más asequibles son para las llamadas casas adosadas (Reihehäuser) y apartamentos urbanos (Eigentumswohnung). Precios más altos para casas de dos familias (Doppelhaus) y casas unifamiliares (Einfamilienhaus). Comprar locales en una casa antigua (Altbauhauser), a pesar del espíritu de la antigüedad y, por regla general, la ubicación en los distritos centrales de la ciudad, puede tener algunas desventajas: comunicaciones antiguas y problemáticas, falta de comodidad. Hay que tener en cuenta que a la hora de comprar un piso que se alquila, será difícil subir el pago o desalojar a los inquilinos antes del vencimiento del contrato.
Paso dos: preparación de los documentos necesarios
La solicitud de un préstamo debe ir acompañada de una serie de documentos. Un individuo debe enviar:
- pasaporte internacional y pasaporte interno (así como sus copias);
- cuestionario (Selbstauskunft);
- un extracto bancario que confirme la presencia del capital inicial;
- documentos de respaldo del banco sobre el monto del salario de los últimos tres meses;
- declaración de impuestos;
- descripción de la propiedad;
- los resultados de una tasación independiente del valor del objeto.
Una entidad legal requerirá:
- declaración de impuestos;
- balance de dos años;
- producción actual y análisis económico del negocio (BWA);
- descripción de la propiedad.
La lista de documentos requeridos no es definitiva y puede variar según los requisitos del banco.
Paso tres: abrir una cuenta bancaria y reponerla
El pago de bienes raíces en Alemania se puede realizar exclusivamente a través de un banco, incluso a través de Sberbank of Russia, mediante transferencia bancaria. Para obtener una hipoteca, un ciudadano extranjero debe tener / abrir una cuenta en un banco alemán. Esto requiere la presencia personal del cliente (la "legitimación postal" se aplica solo a los ciudadanos alemanes).
Para abrir una cuenta, necesitará originales y copias de su pasaporte internacional y pasaporte civil interno, registro y formularios bancarios completados. Algunos bancos pueden requerir una recomendación de referencia, porque en Alemania tratan de tratar con capital "limpio".
Se abre la cuenta en euros y se concluye el correspondiente contrato. Puede depositar dinero en una nueva cuenta el día de su apertura.
Paso cuatro: conclusión del contrato
Una vez pactadas todas las condiciones, es el turno de concluir un contrato para la obtención de un préstamo hipotecario. La base legal para esto es el Código Civil alemán (párrafos 601-610) y la Ley de Bancos Hipotecarios (párrafos 14-16, 19).
El contrato de préstamo hipotecario debe contener información:
- sobre el monto del préstamo otorgado: el monto del préstamo y los intereses deducidos del mismo por el préstamo y otros costos;
- sobre las condiciones para la provisión de una hipoteca y los pagos necesarios: el inicio del pago de los intereses del préstamo, el momento del pago, el monto de las cuotas mensuales, el cálculo de las cuotas de la tasa de interés y las cuotas para el reembolso del organismo de préstamo;
- sobre el método de liquidación de la hipoteca;
- cumplimiento de las condiciones para obtener una hipoteca: una entrada en el registro de la propiedad, confirmación de la solvencia del prestatario, la celebración de un contrato de seguro;
- sobre la terminación del contrato: acciones de las partes después del vencimiento del plazo, condiciones para la extensión del préstamo por parte del banco, consecuencias para el prestatario en caso de demora en el pago, condiciones para la resolución del contrato.
Condiciones de registro de una hipoteca en Alemania
El procesamiento de préstamos se lleva a cabo dentro de un mes o más. En la primera etapa, debe preparar la documentación necesaria para el registro, que demora aproximadamente dos semanas. Al mismo tiempo, conviene conocer mejor el mercado de la oferta.
Luego, debe visitar personalmente (para los extranjeros, esta condición es obligatoria) visitar varios bancos y familiarizarse con las condiciones y las tasas de interés, solicitar una hipoteca; esto puede demorar de dos a cuatro días o más.
Esperar los resultados de una decisión sobre la emisión de un préstamo hipotecario después de negociaciones preliminares con varios bancos puede demorar hasta 4 semanas. En la última etapa, tendrás que elegir la oferta más ventajosa, abrir una cuenta y realizar un depósito en el banco elegido.
Costos adicionales al comprar bienes raíces en Alemania
Todo el que vaya a comprar una casa a crédito en Alemania debe tener en cuenta la necesidad de incurrir en costes adicionales además del precio acordado. En primer lugar, el nuevo propietario debe estar inscrito en el registro de la propiedad (Grundbuchauszug). Para hacer esto, debe pagar el impuesto sobre bienes raíces.
El tipo impositivo sobre el precio de compra, dependiendo de la ubicación del objeto de compra, puede oscilar entre el 3,5% (Sajonia) y el 6,5% (Renania del Norte-Westfalia). La legislación alemana exige que el comprador y el vendedor paguen este impuesto de forma conjunta y solidaria.
Además, el comprador paga:
- reinscripción de los derechos de propiedad: del 0,5 al 1% del monto de la compra;
- servicios notariales: del 1,5 al 3%;
- Comisión del corredor / agente inmobiliario: del 3 al 6% (a veces junto con el vendedor). Los objetos de bajo costo se pagan a tarifas fijas de 1.500 a 5 mil euros;
- otros gastos (por matriculación, elaboración de extractos del catastro, mantenimiento de una cuenta bancaria de 150 euros anuales).
La inscripción de un préstamo hipotecario también conlleva costes adicionales:
- 1% del monto del préstamo (para registro);
- pago por una tasación independiente del objeto - 1-2 mil euros;
- Due Diligence (auditoría de un objeto): del 0,5 al 1,5% de su valor.
Lea más sobre impuestos al comprar bienes raíces en Alemania aquí.
Amortización de un préstamo hipotecario en Alemania
El reembolso anticipado de la hipoteca no es rentable para el banco, pierde sus ganancias. Pero en un entorno competitivo, las instituciones bancarias deben ser flexibles. Por esta razón, los bancos alemanes ofrecen a los clientes opciones de reembolso anticipado. Un artículo relevante se incluye en el acuerdo, por ejemplo, anualmente, además de los pagos de anualidades, para reembolsar el 10% del organismo del préstamo.
Rate, Zinsen y Tilgung: que son
El esquema para calcular los pagos de un préstamo hipotecario de anualidad es transparente: el pago anual total (Tasa) consta de dos montos: Zinsen - el interés del banco sobre el monto del préstamo y Tilgung - el porcentaje anual del organismo del préstamo.
Al dividir esta cantidad por 12 (según la cantidad de meses), puede calcular el gasto mensual. El monto del pago de la anualidad no cambia: dentro de él, el Zinsen disminuye constantemente, mientras que el Tilgung aumenta.
Un modelo típico de préstamos hipotecarios alemán se ve así:
- un cliente con capacidad para depositar 600 euros mensuales como pago contrata un préstamo de 100 mil euros a diez años.
- El banco ha establecido una tasa de pago del 3,22% anual (3.220 euros) con un pago mensual de 268 euros y 33 céntimos.
- En este caso, quedan 331 euros 67 céntimos mensuales o unos 4 mil euros anuales (que ascenderán al 4% de Tilgung) para amortizar la entidad crediticia.
- Los bancos alemanes buscan reducir Tilgung (ofreciendo 1%), y si el cliente persiste en aumentar este indicador, aumentan la tasa de interés, "penalizando" así al prestatario.
Sondertilgung: la capacidad de reembolsar rápidamente el préstamo
Los ciudadanos extranjeros que hayan contratado una hipoteca en Alemania para comprar una propiedad inmobiliaria pueden reducir el total de sus pagos del préstamo. La alta competencia obliga a la mayoría de los bancos hipotecarios a ofrecer a sus clientes esta oportunidad. Para hacer esto, es necesario ingresar una cláusula sobre Sondertilgung-Möglichkeiten al celebrar un contrato.
Esta cláusula le da derecho a un reembolso anual no programado de parte del préstamo. Antes de firmar el acuerdo, debe incluir en él el porcentaje de dicho reembolso, para pagar hasta un 3 y más por ciento del monto del préstamo.
Todo depende de cómo se negocie. Con el enfoque correcto, puede aumentar el tamaño de dichos pagos al 5-7%. Pero esta cantidad no es necesaria: puede hacer depósitos más pequeños o no ganar dinero en absoluto, pero cuando aparecen ganancias adicionales o capital libre, se puede usar para pagar la deuda sin ninguna penalización.
Resumiendo
Los bancos hipotecarios en Alemania otorgan préstamos activamente no solo a ciudadanos alemanes, sino también a extranjeros. La hipoteca sigue siendo uno de los mecanismos más populares para adquirir bienes raíces aquí.
Alemania es uno de los tres países europeos con las tasas de interés más bajas. Se da preferencia a las hipotecas de anualidades con pagos mensuales fijos.
Los extranjeros que compran viviendas en edificios nuevos para alquilar o para ellos mismos tienen más probabilidades de obtener una hipoteca. En 2021, no hay obstáculos para que un ciudadano ruso obtenga una hipoteca en Alemania.
Las principales condiciones que los bancos imponen a los extranjeros para obtener una hipoteca son la ausencia de capital "sucio" y la minimización de riesgos. Al mismo tiempo, los bancos hipotecarios se benefician (desde 1900, ningún banco de ese tipo ha quebrado) y los prestatarios tienen que pagar durante décadas.
