Comprar una casa en el extranjero es un evento importante en la vida de todo inversor. Pero una vez concluido el trato, la molestia del nuevo propietario no disminuirá. Por el contrario, a partir de ahora deberá hacerse cargo de su compra, teniendo en cuenta las leyes y normativas locales. Aquí es donde resulta útil contar con un representante personal, que le evitará la molestia de hacerse cargo de la propiedad y le ayudará a aprovechar al máximo el contrato de arrendamiento con los inquilinos. Cualquiera que tenga la intención de comprar una cierta cantidad de metros cuadrados aquí debe estudiar los principios en los que se basa la gestión de propiedades en Alemania.
Gestión de la confianza: lo que se esconde detrás del concepto
Un término como "confianza" se utiliza en ciertos círculos en la mayoría de los países del mundo. En cualquier caso, la legislación de los países desarrollados ciertamente operará con él a la hora de transferir parte de los derechos del propietario de un inmueble a otra persona. Muy a menudo, el rango de estos derechos se aplica a todas las acciones con él, con la excepción del procedimiento de enajenación. La persona autorizada no está dotada de tales poderes.
La necesidad de gestión surge debido a que un ciudadano extranjero no puede permanecer en el país donde se encuentra su casa todo el tiempo. En cualquier caso, en el estado alemán, el hecho de la entrada en propiedad no brinda la oportunidad de obtener un permiso de residencia. Sí, caracteriza al propietario desde el lado beneficiario, pero no proporciona residencia.
Mientras permanezca en su país de origen, el feliz propietario de bienes raíces en el extranjero no podrá realizar un seguimiento del pago oportuno de las facturas de servicios públicos, el pago de fondos a la cuenta de alquiler por parte de los inquilinos y controlar el manejo cuidadoso del apartamento como entero. Todo esto lo lleva a cabo el representante oficial.
Por tanto, la empresa de confianza deberá:
- mantener correspondencia con todas las partes relacionadas con el objeto residencial: inquilinos, propietarios, servicios públicos, órganos ejecutivos locales;
- realizar todos los pagos relacionados, controlar los pagos en virtud del contrato de arrendamiento;
- proporcionar un informe al propietario sobre todas las transacciones financieras;
- aceptar quejas de inquilinos;
- recibir correo;
- para garantizar la reparación de las instalaciones (el pago de materiales y mano de obra se paga por separado);
- Busque nuevos inquilinos si es necesario.
De ello se desprende que un representante autorizado se ocupa de todas las cuestiones técnicas y económicas relacionadas con la gestión de bienes inmuebles, como lo haría el propio propietario si tuviera la oportunidad de estar constantemente en el mismo territorio con su propiedad.
Qué considerar al elegir un artículo para comprar
Si 2021 está marcado para usted con la compra de una propiedad en el extranjero, no olvide que una transacción exitosa puede considerarse no solo cuando se le presente algo a buen precio. En la mayoría de los casos, el objeto en sí es importante. Antes de decidirse por cualquier cosa, considere las siguientes características:
- la ubicación de la casa o apartamento. En las grandes ciudades de Alemania, es muy difícil adquirir viviendas no reclamadas. Sea lo que sea que decidas adquirir en ciudades como Berlín o Múnich, siempre puedes alquilar esta vivienda. No se puede decir lo mismo del campo.
- CALIDAD DE CONSTRUCCION. A pesar de que todo en este país es tan bueno, la probabilidad de llegar a una instalación en ruinas o de baja calidad es muy alta. Esto significa que tienes que informarte todo sobre tu compra: la fecha de construcción, información sobre los materiales utilizados, si es posible, la infraestructura de la casa, la fachada y otras características técnicas. Preste especial atención al techo, calefacción, paredes. Especifique cuánto tiempo hace que se llevaron a cabo las últimas reparaciones, qué modificaciones se llevaron a cabo después de la construcción. Quizás los muros de carga se vieron afectados o el piso se aisló;
- cumplimiento del valor solicitado con el mercado en la región dada. Muy a menudo se exagera, lo que es un capricho personal de los propietarios anteriores;
- Estudie detenidamente las conclusiones de las reuniones de los propietarios del local. A veces pueden contener información muy útil;
- analizar facturas de servicios públicos. Importa con qué regularidad se depositaron, si se cobraron de más. Si tal hecho sucedió, debe averiguar por qué. Puede resultar que los propietarios anteriores se encuentren en la etapa de procedimientos legales sobre este tema;
- aclarar cuántas personas poseen la propiedad en el momento de la venta.
Antes del día de la oferta, no debes tener la menor duda sobre tu compra.
Qué responsabilidades se asignan a la sociedad gestora
El principal objetivo del comprador como inversor es sacar el máximo partido a su compra. Es bastante lógico que me gustaría encontrar inquilinos que paguen regularmente el alquiler, utilicen con cuidado la propiedad que se les ha confiado y no molesten al propietario en todo tipo de cuestiones menores. En este sentido, será importante comprender exactamente qué tareas puede encomendar a su representante en Alemania.
Aspectos comerciales
Primero, tratemos los matices comerciales que asume el intermediario:
- Abrir una cuenta bancaria. A veces, el principal permite el uso de una cuenta existente, en la que la empresa de gestión podrá realizar todas las transacciones en línea. Al mismo tiempo, el fiduciario solo administra la cuenta de alquiler, sin obtener el derecho a utilizar los fondos recibidos por ella para sus propias necesidades.
- Control de recepción de pagos por alquiler.
- Envío de alertas a los inquilinos si no han pagado su alojamiento a tiempo.
- Pago de todos los gastos corrientes: impuestos, préstamos, servicios varios. Los pagos se realizan desde la cuenta de alquiler, si todos los documentos y el dinero necesarios están disponibles.
- Implementación del recálculo anual del consumo de servicios públicos en organizaciones autorizadas: agua, gas, calefacción, electricidad.
- Conciliación anual de costos operativos con inquilinos.
- Proporcionar informes sobre todos los pagos.
- Seguimiento de los recibos y almacenamiento de las promesas hasta el fondo de pago del alojamiento.
- Proporcionar informes al propietario de la propiedad si ha habido algunos cambios en la factura.
- Informe anual al arrendador sobre el movimiento de fondos en la cuenta de alquiler.
Solución de problemas técnicos
Además de las cuestiones financieras, la sociedad gestora asume la solución de todas las cuestiones técnicas que inevitablemente se tienen que afrontar cuando se trata de edificios y estructuras. En particular, el propietario puede contar con asistencia en lo siguiente:
- Organización e implementación de trabajos de reparación de diversos tipos, tanto planificados como no planificados. Esto puede ser una actualización de sistemas de comunicación obsoletos o desgastados o partes del edificio en sí. Esto también incluye las reparaciones necesarias como resultado de una emergencia.
- Tomando las medidas necesarias para ahorrar y optimizar los recursos consumidos.
Esta lista de responsabilidades no está completa. Dependerá de los requisitos personales del propietario y de las características del objeto en sí.
Asuntos legales y representativos
El más difícil puede considerarse el ámbito legal, afectando la relación con las leyes de un país extranjero. Sin el conocimiento, la experiencia y el dominio adecuados del idioma alemán, el propietario de un espacio residencial o comercial puede encontrarse en una situación bastante desventajosa para sí mismo.Después de todo, la legislación de la República Federal de Alemania puede tener muchas trampas, que solo una persona que las conozca bien puede eludirlas. Entonces, en términos legales, la sociedad gestora deberá atender los siguientes puntos:
- Representar los intereses del propietario en todos los órganos estatales y otras estructuras que se relacionen con el tema de la propiedad de los inmuebles.
- Negociar con terceros e inquilinos para optimizar la gestión de la propiedad
- Informar a los inquilinos sobre el aumento en el alquiler después de que se haya acordado con el propietario.
- Celebre y rescinda los contratos de arrendamiento en nombre del propietario de la vivienda.
- Realizar correspondencia y almacenar toda la correspondencia relacionada con el objeto encomendado. Proporcione al propietario copias de las cartas y notificaciones recibidas.
- Trabaje con las aseguradoras si surgen eventos asegurados.
- Interactuar con los abogados cuando se requiera su intervención.
Esta lista tampoco es definitiva. El listado completo dependerá de las características del edificio y su estado.
Cómo asegurarse de confiar su propiedad a profesionales
Dada la importancia de las cuestiones que deberán confiarse a personas ajenas, es bastante lógico suponer que la principal preocupación del propietario es la elección correcta de una sociedad gestora. Y aquí es importante recordar algunos puntos:
- en la mayoría de los casos, el servicio de administración de la propiedad lo brinda la agencia inmobiliaria a través de la cual realiza la compra. Este es uno de los servicios posventa proporcionados por los revendedores.
- si estamos hablando de un edificio destinado a negocios, es decir, de bienes raíces comerciales, entonces, por regla general, el propietario mismo asume la responsabilidad de administrarlo. Es más rentable, económico y fiable. Si, no obstante, es necesario contratar a una persona de confianza, en este caso el propietario tiene derecho a decidir de forma independiente a quién dará preferencia.
- en el caso de comprar un apartamento, las cosas son un poco diferentes. Esto se debe a que solo se adquiere una parte del edificio. Por lo tanto, será posible influir en la elección del fiduciario solo indirectamente. Por lo general, se determina mediante votación en una junta general de propietarios.
Entonces, ¿cómo puede poner su propiedad en buenas manos? Una cosa es segura: necesita una organización con una excelente reputación. En primer lugar, especifique cuántos objetos ya están bajo el cuidado del intermediario que le interesa.
Para asegurarse de que su propiedad termine en manos de los profesionales, pregúnteles por los contactos de los clientes con los que ya hacen negocios.
Preste especial atención a los costos de pagar los servicios de un intermediario. No debería ser demasiado diferente de lo que existe actualmente en el mercado alemán. Para ello, controle la situación y averigüe cuánto evalúan otras empresas su trabajo.
Otro aspecto son los términos del contrato. Las empresas que no cumplen con sus funciones con demasiada conciencia tienden a firmar un documento sin derecho a rescindir la relación. Este tipo de compañero definitivamente no es para ti.
Dar preferencia a aquellos que permitan la rescisión del contrato dentro de un mes. En este caso, la empresa estará interesada en retenerlo. Pero si el acuerdo se concluye por un tiempo prolongado, nadie corre el riesgo de ser despedido por un trabajo de mala calidad, y solo obtendrá nuevos problemas en lugar de resolverlos.
Tómese la molestia de averiguar exactamente qué está haciendo la empresa. Entonces, digamos, en Baviera, hay alrededor de 80 oficinas que brindan servicios en esta área. Pero la mayoría de ellos realizan actividades multidireccionales, al mismo tiempo que se dedican al sector inmobiliario, al turismo y al alquiler de coches.
Para un inversor extranjero, una empresa con una especialización limitada es más adecuada. Esta es una garantía de que está más familiarizada con el mercado que le interesa.
Y un punto más importante es la participación de su intermediario elegido en organizaciones especializadas, a saber, la Asociación de Empresas de Gestión y la Sociedad para la Protección de los Derechos del Consumidor.
Resultados
Al comprar bienes raíces en el extranjero, esté preparado para el hecho de que necesitará un intermediario que se encargará del objeto de su compra. En Alemania, este servicio lo prestan sociedades de gestión. Pero antes de llegar a un acuerdo con uno de ellos, tenga en cuenta los siguientes puntos:
- un mediador profesional se encarga de todas las tareas actuales: legales, técnicas, financieras;
- la persona autorizada, de acuerdo con el acuerdo firmado, recibe el derecho de resolver todos los problemas en nombre del propietario, excepto la enajenación de la propiedad;
- Al elegir especialistas, pídales que brinden recomendaciones, estudie la historia de su trabajo, asegúrese de que sean miembros de asociaciones especializadas.
Pero si puede elegir de forma independiente a quién confiar su compra, dependerá del tipo de objeto y de su participación en el mismo.
