En los últimos años, los precios de la vivienda en Alemania han crecido en un promedio de 2-3% anual. Pero el mercado del país no es homogéneo, por lo que conviene familiarizarse con las peculiaridades de una ciudad en particular en la que un inversor planea comprar un departamento o una casa. Los bienes raíces en Oldenburg son una inversión confiable, porque las ciudades de Alemania Occidental tienen el mayor potencial de inversión y están por delante de las tierras del este en términos de desarrollo económico: hay altas tasas de crecimiento de la población y el índice de capacidad del consumidor, una gran parte de inquilinos y un rápido aumento de los precios de la vivienda.
Características del mercado inmobiliario de Oldenburg
Oldenburg es la capital del ducado del mismo nombre, ubicada a orillas del río Gunthe en la región de Baja Sajonia, y una de las ciudades alemanas más grandes y con mayor calidad de vida para la población. Una gran cantidad de eventos culturales se llevan a cabo en el centro de Oldenburg, y esto se debe a la presencia de instituciones como la biblioteca municipal y estatal, el museo de la ciudad y el famoso centro cultural PFL. Las tiendas y boutiques están llenas aquí durante el día, y los bares están llenos por la noche.
La popularidad de Oldenburg se ve facilitada por el hecho de que el 14,7% del área de la ciudad está dedicada a parques, bosques, lagos, terraplenes y otros lugares para la recreación al aire libre. Los residentes locales incluso llaman a Oldenburg un parque de la ciudad, y las autoridades patrocinan las actividades de cuatro centros de investigación especializados en la creación de fuentes de energía renovables.
La tercera ciudad más grande de Baja Sajonia no solo puede ofrecer una fácil integración en la sociedad y ampliar las urbanizaciones para inmigrantes, sino que también ofrece amplias oportunidades para los inversores.
Oldenburg ofrece una inversión rentable en una amplia variedad de inmuebles residenciales y comerciales: tanto edificios antiguos como casas nuevas están en el mercado.
La combinación de edificios antiguos renovados y villas clásicas escandinavas crea un atractivo contraste.
Oldenburg es una ciudad universitaria y un centro cultural y económico de toda la región. El gobierno de Oldenburg atrae activamente a científicos jóvenes, personas altamente calificadas con un alto nivel de ingresos. El asentamiento responde plenamente a las expectativas de los migrantes y corresponde al estado de una ciudad con una población de alrededor de 160 mil personas.
Aunque no todos los distritos son igualmente populares: los distritos de élite como Ziegelhof y Gerichtsviertel son adyacentes a los distritos menos atractivos de Nadorst y Donnerschwee. El hecho de que los precios de la vivienda no sean muy altos aquí probablemente se deba a la presencia de proyectos de construcción sin terminar.
Administrativamente estructurado, Oldenburg se divide en 9 distritos, que a su vez también se dividen en 34 distritos formados históricamente. La ciudad está bastante densamente poblada y, por lo tanto, las parcelas de tierra libres para la construcción de casas residenciales individuales son escasas. Aunque se están restaurando edificios en todas partes, hasta ahora se ha observado la prevalencia de estructuras antiguas.
En los últimos años, Oldenburg ha perdido una parte importante de las casas compactas en las calles antiguas del centro, pero la ciudad todavía tiene muchas atracciones.
Los bienes raíces en Oldenburg se caracterizan, en su mayor parte, por la dependencia trimestral. Al mismo tiempo, las áreas residenciales pueden ser ampliadas o tradicionales.
Hay muchos edificios antiguos de lujo, parcialmente restaurados, en el centro de la ciudad. Wastelands se construyó con complejos residenciales de dos y tres pisos.
Quienes se van a vivir a Oldenburg después de comprar una vivienda suelen conseguir un apartamento en el centro también porque hay una zona cómoda dedicada a los peatones, así como la mayoría de los hoteles, tiendas, restaurantes, ocio y centros comerciales.
La siguiente tabla proporciona información sobre las características de los distritos y municipios populares de Oldenburg:
| Distrito o municipio | Peculiaridades | Atractivo para ciertas categorías de la población. |
|---|---|---|
| Ohmstede (Área urbana VII) | Alojamiento en el campo, áreas de recreación junto al lago Bornhorster a pocos minutos a pie de la casa, muchas casas de campo atractivas. | Familias, jubilados |
| Kreyenbrück (Área urbana IX) | Zona residencial mixta, mucho espacio para jóvenes y ancianos, buenas conexiones de transporte, hospital en las inmediaciones. | Familias |
| Osterburg (Área urbana IV) | Una zona animada y en expansión, una selección bastante amplia de apartamentos. | Parejas, gente solitaria |
A lo largo de Tirpitzstraße hay casas adosadas caras con vistas al agua, mientras que el resto de las casas están ubicadas tranquilamente en la segunda fila. El oeste de Oldenburg está dominado por zonas residenciales clásicas más rurales.
El este todavía alberga una gran cantidad de granjas clásicas y áreas residenciales mixtas. La gama de precios aquí, en consecuencia, también es bastante amplia.
Se están construyendo nuevos complejos en Krusenbusch o Kreyenbrück, y todo el lado sur es ahora exclusivamente una zona residencial. En el norte, especialmente en Nadorst, hay parejas jóvenes y solteros que aman la proximidad de la ciudad y el urbanismo del barrio en crecimiento.
Dobben y Haarenesch están dominados por villas y casas adosadas más grandes. Estas áreas son tradicionalmente populares entre familias y personas mayores. Debido a esta tendencia, Oldenburg ha registrado un gran aumento en el costo de la vivienda.
En el oeste, por ejemplo en Wechloy o Bloherfelde, predominan las zonas residenciales mixtas clásicas. En el este, el territorio está parcialmente construido con modernas casas adosadas y granjas que necesitan renovación y últimamente tienen una gran demanda.
Las familias y las parejas prefieren establecerse en el sur, donde las casas sencillas a un precio razonable se encuentran en calles residenciales, con menos frecuencia en aldeas rurales.
Los bienes raíces en Oldenburg se han considerado durante mucho tiempo una inversión segura. Oldenburg supera incluso a Hannover en términos de dinámica y nivel general de precios.
La razón de esto es la alta calidad de vida y la situación económica estable en la ciudad y en Baja Sajonia en general. La gran demanda de apartamentos y casas en Oldenburg está reduciendo rápidamente el nivel de asequibilidad de los bienes raíces residenciales. Las únicas excepciones son los proyectos de nueva construcción que se encuentran en construcción.
Oldenburg responde a la formación de una alta demanda de bienes raíces mediante el desarrollo de grandes lotes baldíos en las partes centrales, donde también se están construyendo edificios residenciales en este momento. En distritos militares como Donnershvi, los desarrolladores de proyectos se están centrando en casas compactas, y unos 240 nuevos desarrollos residenciales se encuentran ahora en sus etapas finales de construcción. Debido a la ubicación favorable en el noreste del centro de la ciudad, los complejos residenciales locales atraen a familias enteras, parejas casadas y personas solteras.
Según el plan de distribución del presupuesto de Oldenburg para los próximos años, una parte importante de los fondos se destinará a cofinanciar proyectos de construcción. Se han adoptado medidas similares para mejorar la asequibilidad de la vivienda para los grupos de población de bajos ingresos. Actualmente se desconoce cómo afectará esto a la evolución de los precios.
En cualquier caso, la ciudad ya cuenta con suficientes terrenos en atractivas zonas preparadas para nuevas edificaciones residenciales, lo que significa que la creciente demanda de inmuebles por parte de migrantes e inversores quedará satisfecha.
La siguiente tabla muestra los detalles de la elección de un área de residencia, típica de ciertas categorías de ciudadanos de Oldenburg:
| Personas solitarias | Parejas casadas | Familias | Estudiantes | Jubilados |
|---|---|---|---|---|
| Centro (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| Numerosos edificios antiguos renovados, pubs y bares a poca distancia, buenas comunicaciones y servicios de comunicación. | A menudo hay pequeños edificios residenciales, es conveniente llegar al centro, hay muchas áreas de recreación. | Varias escuelas secundarias y la Universidad de Ciencias Aplicadas en las inmediaciones, la presencia de centros culturales y de entretenimiento, atractivos complejos residenciales. | Un lugar ideal para alojarse si necesita un acceso rápido a los edificios de la universidad. En su mayoría son áreas residenciales de tamaño mediano con muchos apartamentos disponibles para alquilar. | Pintoresca zona residencial, atractivos edificios con jardín, comercios, farmacias. |
Oldenburg (al menos por el momento) es una ciudad de inquilinos clásica y, por lo tanto, es rentable para los inversores comprar edificios residenciales completos para alquilar apartamentos; por esta razón, los edificios a veces se compran en su totalidad con los fondos de varios inversores.
La proporción de compras de bienes raíces bajo un acuerdo de propiedad conjunta es de aproximadamente el 40%, de las cuales en el 60% de los casos se compra una casa y en el 40%, un condominio.
Para una ciudad tan grande, la oferta inmobiliaria en términos absolutos está por debajo de la media. Los nuevos proyectos de construcción se están ejecutando con bastante lentitud. Además, en los últimos años, el costo de apartamentos y casas ha aumentado significativamente, lo que llevó a una "congelación" de los precios para el futuro cercano (en comparación con la dinámica de los precios en promedio en Alemania), pero los analistas prometen que en un Dentro de unos años la situación cambiará para mejor para los inversores. ...
Precios medios de alquiler
Si comparamos el coste de alquilar y mantener un apartamento en Oldenburg con el coste medio de un apartamento alquilado en Baja Sajonia y en Alemania en su conjunto, el coste de alquilar un apartamento en Oldenburg será un 14,3% más alto y un 4,5% más bajo, respectivamente. .
La vivienda alquilada en Oldenburg tiene una gran demanda: según las estadísticas, se tarda una media de 14 días desde que se publica un anuncio para alquilar un apartamento hasta que se llega a un acuerdo con un inquilino. 
Los residentes gastan el 16,8% de sus ingresos para pagar el alquiler de locales residenciales, si no tenemos en cuenta los gastos de servicios públicos y otros gastos.
Precios medios de compra de inmuebles
El alojamiento en Oldenburg es asequible. El precio medio de mercado por metro cuadrado de un apartamento en Oldenburg es un 39,4% más alto que el promedio de Baja Sajonia y un 1,9% más bajo que el promedio nacional.
En los distritos del sur de Oldenburg, como Bümmerstede y Kreyenbrück, un ático de nueva construcción de 120 m2 cuesta una media de 270 a 300 mil euros. La venta de apartamentos en edificios antiguos de tamaño similar se puede llevar a cabo por 180 mil euros; los precios de dichos inmuebles rara vez superan los 240 mil.
Los apartamentos más caros, modernizados y ubicados en áreas de alto nivel, se pueden encontrar en Haarenesch, Dobben y sus alrededores. Los vendedores rara vez estiman los edificios de apartamentos antiguos con un área de 145 m2 en menos de 420 mil euros, pero, por regla general, el precio de venta comienza en 500 mil.
En el desarrollo de áreas residenciales, los precios de dichos apartamentos comienzan en 600 mil euros.
Cabe señalar que los precios de las viviendas ubicadas en edificios nuevos son relativamente estables, ya que hay pocos proyectos terminados en este momento.
Las casas adosadas reconstruidas se encuentran principalmente en las cercanías del centro, mientras que las casas adosadas están ubicadas en aldeas rurales en las afueras. Bloherfelde atrae principalmente a familias, y las propiedades inmobiliarias ofrecen una gran cantidad de casas privadas de 160 m2 en el rango de precios de 320 a 360 mil euros; el costo final dependerá del tamaño del terreno.
Se puede recomendar a los inversores que prefieran invertir en bienes raíces comerciales que compren un pequeño hotel o restaurante en el centro de Oldenburg, más cerca de los lugares turísticos. Alternativamente, puede invertir y comprar una tienda de comestibles o una pequeña cafetería en las áreas menos populares de Oldenburg, donde la población local carece de instalaciones disponibles para satisfacer sus necesidades diarias.
La siguiente tabla muestra ejemplos de precios (relevantes para 2021) para bienes raíces comerciales ubicados en el territorio de Oldenburg:
| Tipo de propiedad | Costo (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| en el centro | a las afueras | Área, m2) | |
| Un restaurante | 415.000 (Dobben) | 265.000 (Haarentor) | 200 |
| Restaurante-hotel | 310.000 (Zentrum) | 360.000 (Wechloy) | 150 |
| Hotel | 760.000 (Dobben) | 450.000 (Nadorst) | 350 |
| Tienda al por menor | 120.000 (Haarenesch) | 70.000 (Blankenburg) | 50 |
| Edificio de oficinas | 2.218.000 (Zentrum) | 375.000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Instalación industrial | 1.200.000 (Zentrum) | 875.000 (Etzhorn) | 260 (+ 2916 m2 de terreno) |
| Premisas comerciales | 335.000 (Donnerschwee) | 245.000 (Ohmstede) | 86.72 |
El costo de los bienes raíces comerciales en el centro de la ciudad costará varias veces más y la rentabilidad será alta. Pero los inversores novatos, al evaluar de manera realista sus capacidades, estarán satisfechos con la tasa de recuperación de la inversión de los pequeños establecimientos minoristas en las afueras de Oldenburg.
Comparación del mercado de inversión inmobiliaria de las ciudades más prometedoras de Alemania
Expertos de Postbank, uno de los mayores bancos de Alemania, analizaron los indicadores macro y socioeconómicos de 402 asentamientos en el país, así como las perspectivas de su desarrollo hasta 2030. El objetivo del estudio era identificar los mercados más prometedores de Alemania en términos de inversión a largo plazo en bienes raíces residenciales.
Según los resultados de la investigación, Hamburgo, Múnich, Oldenburg, Stuttgart y Bonn tienen el mayor potencial de crecimiento.
El atractivo de inversión de un mercado en particular está influenciado por un conjunto de factores:
- Situación demográfica. Cuanto mayor es la población, más rápido crece la demanda y los precios de la vivienda. En las ciudades que resultaron líderes según los resultados del estudio, el número de habitantes mayores de 3 años (de 2021 a 2021) aumentó más rápido que la media en Alemania, es decir, el crecimiento se debió precisamente a las peculiaridades de las ciudades, y no a la situación en Alemania. Según las previsiones de la Oficina Federal de Estadística de Alemania (Statistisches Bundesamt), de 2021 a 2030 la población de Oldenburg disminuirá en un 4,7% (en las regiones centrales).
- Mercado de trabajo. Las ciudades con bajas tasas de desempleo son más atractivas para los inversores por dos razones:
- la ausencia de desempleo es señal de una situación económica favorable;
- la población activa son inquilinos potenciales.
- Dinámica de precios. El atractivo del mercado inmobiliario se indica por un aumento estable de los precios a un nivel superior al promedio nacional; por regla general, esto es el resultado de una alta demanda. Los expertos de Postbank sostienen que el mercado local de Oldenburg se mantendrá estable o crecerá al menos un 1,5% anual durante los próximos 15 años.
- El poder adquisitivo de la población y la asequibilidad de la vivienda. En Oldenburg, el poder adquisitivo de los residentes es más alto que el promedio nacional, es decir, la población de la ciudad puede gastar más dinero en servicios y bienes, incluidos los bienes raíces residenciales. También es importante conocer la relación entre los ingresos de los ciudadanos y los precios inmobiliarios; esto indica cuán solvente es la demanda de locales residenciales. Oldenburg tiene una ventaja: los analistas de Postbank estimaron qué parte de los ingresos de un determinado grupo de población es el pago promedio de la hipoteca, y resultó que Oldenburg es el líder entre otras ciudades alemanas en esta área: para cualquier categoría de la población (personas solteras , familias con hijos, pensionistas y otros) la participación de los pagos hipotecarios fue inferior al 35% en la estructura de ingresos. Si la vivienda no es asequible para muchas categorías de ciudadanos, habrá muchos inquilinos potenciales en este mercado.
- Indicadores del mercado de alquiler. Si hay más inquilinos que propietarios en una localidad, es rentable para un inversor comprar apartamentos y casas rentables para alquilarlos. En los últimos años, la tasa de alquiler solo ha aumentado.
- Economía e infraestructura. Para evaluar adecuadamente las perspectivas de inversión de Oldenburg, es importante prestar atención a algunos indicadores cualitativos:
- El nivel de desarrollo de la economía y la disponibilidad de industrias. Para un inversor, se debe dar prioridad a las ciudades que no dependen de la producción y los servicios de ninguna industria. Oldenburg es el hogar de muchas compañías y empresas involucradas en industrias desarrolladas y económicamente significativas. La ciudad es uno de los centros industriales más importantes del país: aquí se encuentran las primeras fábricas de tabaco en Alemania, fundiciones y plantas de ingeniería, procesamiento de cuero y producción de vidrio, granjas de caballos.
- La presencia de universidades. Oldenburg es el hogar de la famosa Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, donde estudian muchos estudiantes extranjeros. Vale la pena señalar que para las ciudades con una población de menos de 200,000 personas (esto es exactamente lo que es Oldenburg), es especialmente importante tener instituciones educativas que atraigan a estudiantes del extranjero y de otras regiones de Alemania: crean una demanda adicional de inmuebles.
- La presencia de grandes clínicas. Alemania es famosa por su sistema de salud de alta calidad y, por lo tanto, el turismo médico está muy desarrollado aquí. Por tanto, la presencia de clínicas crea una demanda de viviendas de alquiler cerca de los centros médicos. En Oldenburg, está el Hospital Universitario de Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg), que es visitado por pacientes que, en su mayor parte, necesitan la ayuda de neurocirujanos y cirujanos. También se ocupa del tratamiento del cáncer y la terapia oncológica, como saben, lleva mucho tiempo, durante el cual los familiares del paciente pueden necesitar alojamiento.
Los indicadores numéricos mencionados para las 5 ciudades más prometedoras en términos de inversión inmobiliaria en Alemania se presentan en la siguiente tabla:
| Factor que afecta el atractivo de la inversión | Oldenburg | Hamburgo | Munich | Stuttgart | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Crecimiento de la población (%). Promedio de Alemania = 0,7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Tasa de desempleo (a julio de 2015,%). Promedio de Alemania = 6,3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Crecimiento medio anual de los precios inmobiliarios (2011-2014,%). Promedio de Alemania = 2,0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Índice de poder adquisitivo (toda Alemania = 100). Promedio de Alemania = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| La cantidad de ingresos anuales de una familia necesarios para comprar un apartamento. Promedio de Alemania = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Proporción de inquilinos en las regiones centrales (%). Promedio en Alemania = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Dinámica del alquiler (2011-2015,%). Promedio de Alemania = 34,3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Entonces, para invertir en bienes raíces rentables en Alemania y comprar una vivienda, Oldenburg se adapta a todos los indicadores principales a los que los corredores internacionales recomiendan prestar atención:
- situación demográfica: la dinámica de la población es positiva, hay perspectivas de un mayor crecimiento;
- desempleo: en una ciudad con una población de menos de 200.000 personas, la tasa de desempleo no debe exceder el 7%;
- crecimiento de los precios de la vivienda: la tasa recomendada es del 2% anual;
- la proporción de inquilinos: las personas que alquilan una vivienda deben ser más del 50%;
- situación económica: la ciudad debe tener al menos 2 industrias clave;
- Infraestructura: grandes universidades y clínicas universitarias deberían operar en la ciudad.
Costo de vida en oldenburg
Si un comprador está interesado en un apartamento en Oldenburg porque va a vivir en la ciudad en el futuro, en primer lugar, es necesario evaluar las principales partidas de gastos que le esperan después de la mudanza.
En primer lugar, por regla general, los inmigrantes están interesados en el costo de los productos alimenticios. En Oldenburg, la comida es más cara que la media alemana, alrededor del 12%.
| Producto alimenticio | Costo (EUR) |
|---|---|
| Hogaza de pan blanco fresco (500 g) | 0.99 |
| Leche (1 l) | 0.66 |
| Huevo (12 uds.) | 1.71 |
| Queso local (1 kg) | 6.67 |
| Pechugas de pollo deshuesadas y sin piel (1 kg) | 6.96 |
| Ternera (1 kg) | 11.82 |
| Manzanas (1 kg) | 2.08 |
| Plátanos (1 kg) | 1.56 |
| Patatas (1 kg) | 0.93 |
| Cebollas (1 kg) | 1.00 |
Oldenburg es una ciudad grande con una gran cantidad de restaurantes y cafés. El costo de los servicios de catering aquí no se puede llamar bajo, pero si hablamos de precios promedio en Alemania, entonces el costo de salir a cenar en esta ciudad es un 7.16% más bajo.
| Almuerzo y bebidas en el restaurante. | Costo (EUR) |
|---|---|
| Almuerzo en un restaurante económico. | 9.50 |
| Almuerzo de tres platos para dos en un restaurante de gama media. | 40.00 |
| McMill en McDonald's (o un juego de platos similar) | 7.20 |
| Capuchino | 2.50 |
| Agua (botella, 0,33 l) | 1.70 |
El costo de mantenimiento de una vivienda tampoco es demasiado alto: el costo de los servicios públicos en Oldenburg es un 15% más bajo que el promedio en Alemania.
| Servicio comunal | Precio |
|---|---|
| Suministro de energía, calefacción, aire acondicionado, suministro de agua, eliminación de desechos, alcantarillado (para un apartamento con una superficie de 85 m 2) | 180.67 € por mes |
| 1 minuto de conversación a tarifa prepago de un operador móvil local (sin descuentos y activación de planes tarifarios) | 0,09 EUR |
| Internet (desde 60 Mbps, ilimitado, cable / ADSL) | 27,50 € por mes |
Como en cualquier otra ciudad de Alemania, las personas que utilizan a menudo los servicios de transporte público encuentran más rentable comprar un pase mensual. Su costo es 28.5% menor que el promedio nacional.
| Servicio de transporte | Costo (EUR) |
|---|---|
| Billete de ida (transporte urbano) | 2.40 |
| Pase mensual (precio regular) | 50.00 |
| Taxi "Inicio" (tarifa regular) | 3.50 |
| Taxi (tarifa normal, 1 km de trayecto) | 1.89 |
| Taxi, 1 hora de espera (tarifa regular) | 25.00 |
| Gasolina (1 l) | 1.32 |
En general, Oldenburg no se puede catalogar como una ciudad con un coste de vida elevado, pero los salarios en la ciudad son un 17% inferiores a la media nacional: 1.816,67 euros frente a 2.190,48 euros al mes (después de impuestos).
Conclusión
El mercado inmobiliario cambia constantemente bajo la influencia de varios factores y los inversores buscan constantemente nuevas oportunidades de inversión. Alemania es uno de los países económicamente más estables; los edificios residenciales y comerciales tienen una gran demanda aquí.
Cuando hay escasez de oferta en el mercado inmobiliario alemán y el mercado no puede mantenerse al día con la creciente demanda de los compradores de casas y apartamentos, los inversores se contentan con opciones de inversión menos populares o incluso toman riesgos e invierten en bienes raíces que tienen. no tratado previamente. Sin embargo, tan pronto como se ponen a la venta los proyectos de construcción ubicados en las grandes ciudades en crecimiento, toda la atención de los capitalistas se dirige a ellos. Una de estas ciudades es Oldenburg, una ciudad que está por delante de docenas de otros asentamientos en Alemania en todos los indicadores de atractivo para la inversión.
