Los inmuebles en Alemania tienen una demanda estable y los inversores han encontrado nuevas oportunidades para generar ingresos; hoy están comprando activamente viviendas baratas de clase B y C.Una parte importante de las transacciones de compra y venta recae en los llamados nuevos estados federales. las ciudades de Alemania Oriental, que tradicionalmente se consideran regiones económicamente atrasadas ... En los últimos años, ha habido una demanda constante de inmuebles en Magdeburgo, Leipzig, Dresde y Erfurt. De particular interés es Magdeburgo, que de repente se ha vuelto atractivo para los inversores locales y extranjeros.
Mercado inmobiliario en Magdeburgo
Magdeburgo es la capital del estado federal de Sajonia-Anhalt con una población de unas 230 mil personas, cuyo número sigue creciendo, aunque a un ritmo lento. Es la segunda ciudad más grande (después de Halle) en Sajonia-Anhalt, y de las instituciones estatales en Magdeburgo, solo se encuentra el Parlamento.
La ciudad es valorada por los residentes locales y atrae a los colonos con una gran cantidad de lugares para la recreación al aire libre: el 28% del área de Magdeburgo está ocupada por parques, bosques y lagos.
Hay varios teatros, museos y centros culturales en la ciudad. Magdeburgo tiene buenas condiciones de vida y, por lo tanto, la gente del pueblo no tiene prisa por trasladarse.
Según las estadísticas, transcurren una media de 18 días desde que se coloca un anuncio de alquiler de un apartamento hasta la celebración de un contrato de arrendamiento, que habla de la demanda de vivienda y la relevancia de invertir en inmuebles en Magdeburgo para generar este tipo de ingresos. Además, los alemanes no buscan adquirir su propia vivienda: solo el 52% de la población del país posee un apartamento o una casa.
Dado que estamos hablando principalmente de bienes raíces baratos de clase B y C, también puede pensar en alquilar apartamentos a estudiantes: hay varias universidades en la ciudad.
A diferencia de los ciudadanos de los países de la CEI, los alemanes suelen ser inquilinos permanentes y se convierten en ellos en el momento del reasentamiento de sus padres, generalmente inmediatamente después de dejar la escuela. Este hecho, nuevamente, es una ventaja para el propietario que posee un departamento en la ciudad donde operan las instituciones educativas.
Difícilmente se puede contar con el alquiler de apartamentos a los turistas: un día es suficiente para explorar la ciudad y hacer compras en los centros comerciales locales, ya que la mayoría de los monumentos históricos fueron destruidos durante el bombardeo de la Segunda Guerra Mundial. Ocasionalmente, los extranjeros alquilan apartamentos en lugar de habitaciones de hotel si van a explorar las ciudades circundantes: Aschersleben, Bernburg, Blankenburg, Köthen, Oschersleben, Salzwedel, Stendal, Tangermünde, Wernigerode. Es más conveniente y rápido llegar a ellos desde Magdeburgo.
Si se centra en las ganancias de alquilar un apartamento a los turistas, es mejor comprar un inmueble cerca de la estación de tren (en el centro de la ciudad); los viajeros suelen venir en coche o en tren. Además, hay una carretera federal cercana, que es conveniente para salir de la estación de tren, y se puede llegar a la mayoría de las atracciones de la ciudad en un par de minutos.
En Alemania, hay un gran flujo de trabajadores migrantes cada año, que a su llegada necesitarán una vivienda económica durante un período de tiempo bastante largo. Durante la época de la RDA, Magdeburgo se consideraba una ciudad de ingeniería pesada, pero después de la reunificación de Alemania, las grandes empresas se fragmentaron en otras más pequeñas y se privatizaron.
Hoy en día, la mayoría de las empresas se declaran en quiebra o inactivas. A pesar de esto, los trabajadores migrantes encuentran trabajo en el mayor empleador local: en la Compañía de Ferrocarriles Alemanes y en pequeñas empresas en las industrias ligera y alimentaria, de las cuales hay muchas.
También están apareciendo nuevos puestos de trabajo en la ciudad debido al desarrollo activo de las siguientes industrias:
- ingeniería mecánica, producción de equipos industriales;
- tecnologías y reciclaje respetuosos con el medio ambiente;
- atención médica (por cada 100 mil residentes de Magdeburgo - 221,2 médicos en ejercicio (el promedio de Alemania es de 230 médicos por cada 100 mil alemanes));
- logística.
Magdeburg está lista para ofrecer a los inversores no solo inmuebles residenciales sino también comerciales. La ciudad tiene todos los tipos posibles de bienes raíces comerciales, cuya compra llevará a un emprendedor a recibir altos ingresos por el alquiler de locales:
- edificios sociales;
- locales y edificios de oficinas;
- instalaciones de producción y almacenes;
- edificios separados para una oficina, práctica privada, taller de artesanía (a discreción del inversor);
- locales para la organización del comercio minorista (tiendas, centros comerciales, mercados);
- apartamentos en alquiler diario;
- local de uso libre (apto para hotel, restaurante, cafetería, polideportivo).
Los más populares, rentables y rápidamente reembolsables son los inmuebles comerciales, que:
- ubicado en el centro o en las áreas para dormir de Magdeburg, donde hay tráfico de peatones y automóviles;
- están ubicados cerca del estacionamiento o tienen sus propios espacios de estacionamiento.
La siguiente tabla muestra el costo de algunos objetos inmobiliarios comerciales en Magdeburgo, que actualmente los propietarios ofrecen a la venta, su rentabilidad y características:
| Un objeto | Año | Área, m2) | información adicional | Rentabilidad (%) | Renta absoluta (EUR) | Costo (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Supermercado | 1997 | 917 | Superficie del terreno - 5020 m 2, plazas de aparcamiento - 75 | 8.2 | 128.978 | 1,570,000 |
| Centro comercial | 1994 | 28.068 | Superficie del terreno - 76.938 m 2, plazas de aparcamiento - 950 | 7.2 | 2,652,512 | 36,600,000 |
| Asilo de ancianos | 1998 | 8.674 | 129 departamentos, 8 locales comerciales | 6.3 | 1,009,983 | 16,000,000 |
| Hotel | - | - | 143 habitaciones | 5.6 | 522 | 9,340,000 |
| Gasolinera | 2017 | 11 | Salida a la autopista desde la gasolinera. | 6.5 | 219.996 | 3,410,000 |
| Edificio de apartamentos | - renovación en 2015 | 2.086 | 38 departamentos, estacionamientos - 7 | 6.5 | 116.292 | 1,800,000 |
Al planificar la compra de bienes raíces comerciales, debe estar preparado para costos adicionales, a saber, pagar:
- tarifa de notario para el registro de derechos de propiedad (1,5-2%);
- impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles (5%);
- comisiones del corredor (generalmente 4.5-5%).
Si se compran bienes raíces en Magdeburgo con el fin de vivir más en la ciudad, es mejor no elegir la vecindad de la estación de tren: aquí hay mucho ruido y la vista desde las ventanas es impresentable.
Si quieres vivir más cerca del centro, deberías echar un vistazo más de cerca a las casas cerca del Elba: el terraplén aquí está limpio y bien iluminado por las noches.
Magdeburgo está atrayendo la atención de los inversores porque la ciudad sigue creciendo y desarrollándose, lo que promete precios más altos para los inmuebles locales.
Magdeburgo se encuentra en el centro de Europa, la ciudad es la intersección de las carreteras y ferrocarriles más importantes (así como las rutas de transporte acuático de Europa), los trenes interurbanos (Inter City) pasan a Colonia, Hannover y Leipzig, y hay un tren cada hora a Berlín.
La autopista también conecta Magdeburgo con Dresde; en general, la infraestructura de la capital de Sajonia-Anhalt crea las condiciones ideales para que Magdeburgo ocupe una de las posiciones de liderazgo entre los mayores centros logísticos europeos.
Las ganancias en el mercado de inversiones están cayendo en Magdeburgo, según los datos publicados por la empresa de corretaje Aengevelt en abril de 2021. Sin embargo, este hecho no afecta la determinación de los inversionistas alemanes y extranjeros: continúan comprando bienes raíces, ya que la ciudad tiene una excelente ubicación, bajos precios de las propiedades, hermosa naturaleza y riqueza cultural.
Además, el PIB de Sajonia-Anhalt está creciendo de manera constante: entre 1991 y 2021, el indicador aumentó de 20,3 mil millones a 59 mil millones de euros. Este estado federal atrae el mayor volumen de inversión directa entre las regiones de Alemania Oriental.
Según la información proporcionada por la Asociación de Corredores Alemanes (IVD), el rendimiento anual promedio de la inversión en bienes raíces residenciales en Magdeburgo es:
- 12,5% para casas antiguas (antes de 1948);
- 10.0% para casas de nueva construcción (desde 1949);
- 8,3% para viviendas de lujo.
El rendimiento inicial de los edificios de oficinas en Magdeburgo se encuentra actualmente en el rango del 5,9 al 8%. La Asociación de Corredores Alemanes estima que la situación económica en el mercado inmobiliario de Magdeburgo para los próximos años es favorable para la inversión.
Las propiedades inmobiliarias en Magdeburgo son igualmente atractivas para los inversores y las personas que desean trasladarse a Alemania para obtener una residencia permanente. Los compradores eligen apartamentos y casas en esta ciudad debido a los bajos precios de la vivienda, el bajo costo de vida, la ubicación conveniente de las ciudades relativamente grandes de Magdeburgo en Alemania, su rico patrimonio histórico y su naturaleza pintoresca.
División administrativa de la ciudad
Como en cualquier otra ciudad, hay diferentes categorías de distritos en Magdeburg: simple, promedio, bueno, muy bueno y elitista. En los distritos simples y medianos, el porcentaje de viviendas desocupadas es bastante alto, por lo que los precios de los apartamentos no aumentan. Pero en zonas buenas, muy buenas y de élite, la situación es completamente diferente. Las zonas residenciales cercanas al río Elba son las más demandadas.
El territorio de la ciudad de Magdeburgo se subdivide en 40 distritos administrativos, algunos son muy populares, mientras que otros residentes de la ciudad prefieren no moverse. También hay varias zonas deshabitadas.
Áreas desarrolladas y populares
Las áreas prósperas donde los residentes de Magdeburgo buscan establecerse incluyen las siguientes divisiones administrativas:
Altstadt (Altstadt). Esta región central es la más popular y, por lo tanto, la vivienda siempre tiene un precio aquí. Todas las líneas de tranvía existentes (hay nueve) y 5 líneas nocturnas pasan por Altstadt. Esta parte de Magdeburgo tiene una excelente infraestructura y excelentes conexiones de transporte. Los residentes tienen acceso a grandes almacenes, tiendas, tres centros comerciales, un teatro de ópera y teatro, el famoso cabaret Zwickmuhle. La parte norte de Altstadt se caracteriza por edificios de paneles y locales de empresas, en la parte media se recogen instituciones públicas y centros comerciales, y en la parte sur se pueden admirar edificios antiguos. Es aquí donde se encuentran la Plaza Hasselbach, la Calle Hegel, un gran barrio con edificios barrocos y Grunder, así como la Plaza de la Catedral y la Ciudadela Verde.
- Precio medio de alquiler por 1 m2 de espacio habitable (euro) - 5,90
- Coste medio de un condominio (€ / m2) - 1.850
- Coste medio de una casa particular (euros) - 581.000
- Precio medio del apartamento (euros):
- 1 habitación (35 m2) - 136,155
- 2 habitaciones (55 m2) - 176.289
Alte Neustadt (Alte Neustadt). La zona es apta para quienes buscan tranquilidad, pero les gustaría estar más cerca del centro. Alte Neustadt ofrece a los residentes muchas áreas verdes para relajarse, que en primavera se convierten en un mar de pequeñas flores azules de Escila.
La región alberga la única planta tostadora de café en Alemania Oriental, la Universidad Otto von Guericke, el Instituto Max Planck, el Instituto Fraunhofer, jardines de infancia y escuelas. Se puede llegar fácil y rápidamente al centro de la ciudad en transporte público.
Hay una gran selección de apartamentos de cualquier categoría de precio. Muchos edificios fueron destruidos durante la Guerra de los Treinta Años y, por lo tanto, hay casas nuevas y antiguas. En algunos lugares, hay antiguas plantas industriales y edificios residenciales abandonados. Cerca de universidades, una zona residencial, alrededor de Haydn Square, villas antiguas, hermosas casas de Gründerseit, edificios nuevos. Los apartamentos en Magdeburgo se adquieren principalmente en la propiedad en Alt Olfenstedt.
- Precio medio de alquiler por 1 m2 de espacio habitable (euro) - 5,50
- Costo promedio de un condominio (EUR / m2) - 1100
- Coste medio de una casa particular (euros) - 256.000
- Precio medio del apartamento (euros):
- 1 habitación - 48 000
- 2 habitaciones - 75 000
Brückfeld Esta zona puede considerarse una alternativa económica al centro de la ciudad. Es apreciado por sus excelentes conexiones de transporte y la posibilidad de alojarse en una popular zona residencial. Aquí, cerca del centro de Magdeburgo, el casco antiguo está a 2 minutos a pie de los 2 puentes del Elba. Muchos apartamentos tienen vistas al río. La zona alberga conciertos, eventos deportivos, tiendas, 2 restaurantes, una escuela primaria y un jardín de infancia. Las opciones de vivienda para la compra también son diferentes, desde hermosos edificios nuevos hasta estructuras antiguas renovadas.
- Precio medio de alquiler por 1 m2 de espacio habitable (euro) - 5,00
- Coste medio de un condominio (€ / m2) - 1200
- Precio medio del apartamento (euros):
- 1 habitación - 87944
- 2 habitaciones - 148250
Herrenkrug La región se distingue por la más rica flora y fauna. Al este hay una zona boscosa, en Herrenkrug también hay 2 grandes parques de la ciudad. El ferrocarril Magdeburgo-Berlín atraviesa la zona, hay muchas atracciones, la Universidad de Ciencias Aplicadas, un campo de golf, una sala de conferencias y exposiciones, un hipódromo y la Casa de las Mariposas. Los edificios están ubicados en la parte suroeste de Herrenkrug. El área no perdió su popularidad incluso cuando quedó claro que había una amenaza de inundaciones en el norte.
- Precio medio de alquiler por 1 m2 de espacio habitable (euros) - 6,30
- Coste medio de un condominio (€ / m2) - 1900
- Coste medio de una casa particular (euros) - 244.000
- Precio medio del apartamento (euros):
- 1 habitación - 153877
- 2 habitaciones - 191200
Leipziger Straße Una proporción significativa de los extranjeros de Magdeburgo vive en esta zona. Aquí está el Hospital Universitario de Magdeburgo, sus filiales, centros de investigación, escuelas, muchas pequeñas tiendas y supermercados. La zona cuenta con buenas conexiones de transporte. Se anima a los residentes a asistir a eventos deportivos y de entretenimiento.
Inmobiliaria Leipziger Strasse: villas antiguas, edificios de apartamentos, casas de madera, casas unifamiliares y unifamiliares, villas de lujo (las villas más impresionantes de Magdeburgo se encuentran en Leipziger Strasse).
- Precio medio por 1 m2 de espacio habitable (euro) - 5,30
- Coste medio de un condominio (€ / m2) - 900
- Coste medio de una casa particular (euros) - 258.000
- Precio medio del apartamento (euros):
- 1 habitación - 41 600
- 2 habitaciones - 63 000
Nordwest (Nordwest). Un área popular entre quienes van a construir una casa particular, a pesar del costo relativamente alto del terreno. Nordwest es una zona verde y tranquila cerca del centro de la ciudad, ideal para familias. Hay supermercados, farmacias, un jardín de infancia, una escuela primaria, una clínica y un centro comercial Flora Park. Solo hay un autobús desde el transporte público, no hay tranvía. En el norte de Nordwest, una nueva zona residencial con casas privadas, en el noroeste, una tranquila zona residencial con edificios de apartamentos y parcelas con edificios individuales.
- Precio medio de alquiler por 1 m2 de espacio habitable (euro) - 7,50
- Coste medio de un condominio (€ / m2) - 183.000
- Precio medio del apartamento (euros):
- 1 habitación - 53 846
- 2 habitaciones - 84615
Reforma El área se ha vuelto popular debido a su excelente infraestructura, buenas oportunidades deportivas y recreativas, y una gran cantidad de áreas verdes para la recreación. Hay 3 clubes deportivos y tiendas aquí. El transporte público (tranvías, autobuses) circula con regularidad hacia otras áreas y el centro de Magdeburgo. Entre los inmuebles a la venta se encuentran apartamentos en edificios nuevos en el lado sur, casas individuales y adosadas, así como apartamentos en zonas residenciales. Es de destacar que las calles no tienen nombre, las casas simplemente están marcadas con letras.
Sudenburg (Sudenburg). Una zona densamente poblada y muy popular con unos 17.000 habitantes. Sudenburg tiene excelentes conexiones de transporte, una gran cantidad de tiendas, supermercados, restaurantes, bancos, bares y clubes, y todo está ubicado, como dicen los lugareños, cerca. La propiedad inmobiliaria está representada por edificios modernos, casas antiguas renovadas de la era Wilhelmina, villas de la ciudad.
- Precio medio de alquiler por 1 m2 de espacio habitable (euro) - 5,20
- Costo promedio de un condominio (EUR / m2) - 1,150
- Coste medio de una casa particular (euros) - 515.000
- Precio medio del apartamento (euros):
- 1 habitación - 58 000
- 2 habitaciones - 72 000
Zonas menos prósperas
Las áreas que se enumeran a continuación rara vez se eligen para el reasentamiento de otras partes de Magdeburgo debido a la falta de instituciones sociales, tiendas minoristas, eventos de entretenimiento y transporte público. Como regla general, la edad promedio de la población de tales áreas comienza a partir de los 40 años, los extranjeros y los jóvenes no se mueven aquí:
- Alt Olvenstedt La zona ha conservado los rasgos característicos de un pueblo milenario. Desde Alt Olfenstedt, se puede llegar a la autopista en unos minutos. El centro cultural local organiza círculos de lectura, conciertos y noches de club. Las calles son tranquilas y el pavimento está hecho de adoquines. Prácticamente no hay senderos, no hay supermercados, los niños visitan escuelas y jardines de infancia en el vecino Neu-Ollenstedt. Las propiedades inmobiliarias de la zona incluyen antiguas fincas, antiguas granjas y nuevas casas unifamiliares.
- Beyendorf-Sohlen El área es apta solo para amantes de la naturaleza: es un mundo de pueblo sin ruido de la calle, excelentes vistas, montañas, la oportunidad de montar a caballo. Beierndorf-Solen se encuentra a 15 minutos del centro, los autobuses pasan cada hora, también puede tomar un tren. Aquí no hay escuelas, solo un jardín de infancia. Puedes comprar una vivienda unifamiliar.
- Buckau Esta zona densamente poblada se encuentra directamente sobre el río Elba, frente a la parte sur del Parque Paisajístico Rotehorn (accesible en ferry). Es el punto de partida de las denominadas zonas de collares de perlas. Hay una planta de construcción de maquinaria y una estación de tren.
- Fermersleben (Farmersleben). Al este limita con el Elba. Hay un área recreativa del lago Salker, un complejo deportivo, un puerto deportivo. Hay líneas de tranvía y autobús, varias empresas comerciales. En general, es un conjunto residencial limpio sin asentamientos industriales.
- Hopfengarten (Hopfgarten). Un área simple sin empresas industriales y agrícolas. En la parte norte hay varias zonas comerciales, un campo de fútbol, una escuela y una guardería.
- Neu Olvenstedt (Noah Olvenstedt). Barrio joven: la construcción del primer edificio residencial comenzó el 31 de enero de 1981. Aquí viven estudiantes y personas mayores, para quienes es importante contar con departamentos renovados por un pequeño alquiler, lugares de recreación, áreas verdes, parques, conexiones de transporte convenientes. Puede llegar al centro de Magdeburgo a través de la salida de la autopista, a lo largo de la autopista federal, en tranvía o en autobús. También hay una línea de transporte nocturno. El área participa en el programa Stadtumbau Ost, por lo que aquí se están demoliendo apartamentos vacíos y edificios de apartamentos completos. Cerca de 1.500 apartamentos fueron demolidos en el marco del proyecto Rennebogen. Quedan menos de 3 mil departamentos en venta en el mercado. En el futuro, está previsto desarrollar las llanuras de la antigua zona residencial de Rennebogen con edificios de 1 y 2 apartamentos.
- Ottersleben La zona recuerda a un pueblo encantador con una escuela primaria y secundaria, un centro comercial, un restaurante y tiendas. Se puede llegar a otras áreas en autobús. Los bienes raíces están representados por casas unifamiliares, granjas antiguas, apartamentos en áreas residenciales. Pero se están construyendo nuevas casas aquí en la naturaleza, ya que la población aumenta gradualmente.
- Pechau Pechau es un lugar tranquilo en medio del Elba que se extiende. Hay paisajes encantadores, un club de pesca, un grupo deportivo de mujeres, un club deportivo para jugadores de fútbol y voleibol y amantes de la equitación. Hay una reserva natural y muchos senderos para bicicletas en la zona. Se tarda 15 minutos en llegar al centro en coche y se tarda mucho en ir en transporte público, primero en autobús y luego en tranvía. Pehau también tiene un jardín de infancia, parques infantiles, tiendas, dos restaurantes. Entre las propiedades en venta se encuentran casas unifamiliares, fincas antiguas, casas particulares nuevas. La desventaja del área es la amenaza de inundaciones durante la marea alta. Se han construido presas, pero el peligro sigue existiendo debido a la alta presión de las aguas subterráneas.
- Prester. Otra zona verde, que también es reserva natural. Prester está rodeado de prados, campos, lagos. Hay un restaurante en la presa del Elba y varias tiendas. Se puede llegar al centro en tranvía y autobús, en coche se puede llegar en un par de minutos. Puede comprar una casa unifamiliar en un complejo residencial limpio.
- Stadtfeld Ost El área está dominada por el edificio de apartamentos más alto de Magdeburgo con una longitud de 220 metros. En la parte sur de Stadtfeld Ost, hay varias empresas, pero por lo demás es un desarrollo residencial denso con edificios principalmente de varios pisos.
- Werder (Bremen). Un distrito insular conectado con el resto de la ciudad por tres puentes. Hay tres líneas de tranvía y autobuses. El desarrollo de viviendas domina al norte, con Rotehorn Park al sur.
- Westerhüsen (Westerhüsen). El área es ideal para familias que buscan una vida tranquila y hermosos paisajes. A la entrada de Westerhusen, puedes ver las calles de tierra y los edificios residenciales, pero luego aparece el centro histórico, el ferry que transporta pasajeros, automóviles y ciclistas a través del río y el parque. La zona residencial tiene una vista maravillosa de Frohser Berg. Edificios residenciales vacíos y destruidos, edificios industriales abandonados estropean la vista. Hay una escuela primaria, un jardín de infancia y 3 clubes: fútbol, vela y gimnasia. Las panaderías, carnicerías y supermercados están abiertas. La propiedad está representada por edificios residenciales bien renovados, en el oeste: casas unifamiliares en parcelas con hermosas vistas a la montaña.
Las zonas menos prósperas
A continuación se muestra una lista de distritos de Magdeburgo en los que la compra de bienes raíces no es prometedora por varias razones, ya sea la falta de desarrollo, infraestructura o residentes:
- Stadtfeld West (Stadtfeld). Un área densamente poblada, dividida en 3 asentamientos, con un hospital católico y un complejo deportivo. Aquí no hay visitantes, jóvenes ni extranjeros.
- Salbke El área está representada por la zona industrial de la antigua fábrica de Karl Liebknecht y una zona residencial con edificios de apartamentos de varios pisos y edificios de uno y dos apartamentos. Aquí hay una estación de tren y una red de tranvías.
- Rothensee Zona tranquila con muchas casas individuales y adosadas. Algunas zonas residenciales están deshabitadas, otras están siendo renovadas y modernizadas. Hay un tranvía, una guardería y una escuela. No hay lugares para el ocio de los niños, las tiendas están cerrando.
- Randau-Calenberge Zona tranquila en plena naturaleza, alejada del ruido de la ciudad. La gente vive en casas familiares, en antiguas granjas, en un complejo residencial. Entre las deficiencias, se puede notar la falta de escuelas, médicos, tiendas, viajes largos al centro de Magdeburgo y otras áreas, así como la amenaza de inundaciones.
- Neustädter Ver El área consta de un complejo industrial, una zona residencial, varios lagos, oficinas de 181 empresas miembros de la Cámara de Comercio e Industria y 30 empresas miembros de la Cámara de Artesanía.
- Cracau (Krakau). Área de la ciudad independiente de Krefeld. En el suroeste hay edificios de varios pisos, en el noreste hay casas unifamiliares y amplias villas. Krakau está atravesado por varias rutas de transporte que conectan el centro de la ciudad con la autopista y el resto de las regiones orientales. El mercado mayorista local es una feria comercial.
- Danziger Dorf, Kannenstieg (Kannenstieg). Kannenstieg es solo áreas comerciales, pueblos y edificios residenciales de varios pisos.
- Diesdorf (Diezdorf). Un tercio del área se utiliza para la agricultura. Es una zona residencial con un pequeño asentamiento comercial, un pueblo a través del cual fluye el río Struthe. Hay una línea de transporte nocturno, tranvías y autobuses, incluidos los regionales.
- Lemsdorf (Lemsdorf). Zona agrícola verde demasiado tranquila, en la que algunas zonas residenciales están vacías. La zona residencial de Lemsdorf está limpia, la gente vive en edificios de apartamentos, muchos de los cuales han sido modernizados. También hay viviendas unifamiliares.Hay varias tiendas en el pueblo, un nuevo supermercado, un campo de fútbol deportivo. La escuela estaba cerrada.
- Neue Neustadt Desde 2021, los lugareños han comenzado a quejarse de los inmigrantes rumanos que se instalan en edificios prefabricados privatizados de la RDA alrededor de Moritzplatz. Ahora hay basura en las calles, ruido, un alto nivel de criminalidad, una patrulla policial trabaja regularmente.
- Berliner Chaussee (autopista Berliner). Anteriormente, el área se usaba para la agricultura (para pastos). Hoy en día, hay pocas casas pequeñas en las parcelas del jardín y una piedra conmemorativa del campo de concentración, dedicada a la memoria de los que murieron durante la Segunda Guerra Mundial. No hay jóvenes, extranjeros: el 0,9% del número total de migrantes en Magdeburgo, la edad promedio de los residentes es de 41 años.
- Zipkeleben Población: 94 habitantes. La zona está representada por zonas agrícolas y pesqueras, 3 asentamientos de bungalows (100 bungalows, en los que viven hasta 250 personas en verano), un monumento natural.
- Barleber See. Población - 61 habitantes. El área del distrito es de 5,4 km2, de los cuales 1,7 km2 están ocupados por los lagos Barleber See I y Barleber See II. El distrito no tiene una estructura unificada de asentamientos y su propio centro. Es un asentamiento recreativo, una colonia de pescadores, un camping para 625 plazas. La población local se dedica a la extracción de grava.
- Gewerbegebiet Nord Población: 12 personas. En el territorio del distrito (área comercial) hay una producción de turbinas eólicas Enercon, una planta de bioaceite de Magdeburgo.
- Sülzegrund (Sülzegrund). Población - 8 habitantes. Área comercial y terreno agrícola.
- Kreuzhorst Zona deshabitada.
Precios de alquiler de propiedades
Los residentes de Magdeburgo gastan una media del 14,7% de sus ingresos mensuales en alquiler, si no tenemos en cuenta el coste de las facturas de servicios públicos. El costo de alquiler de un metro cuadrado del área de un apartamento dependerá del área total de la vivienda:
El costo final de alquilar un apartamento dependerá del estado del edificio de apartamentos y de la vivienda en sí.
El más alto de Magdeburgo es el alquiler para vivir en apartamentos en edificios nuevos en zonas de élite, que en 2021 era de 8,50 euros / m2.
El costo del alquiler de bienes raíces residenciales puede ser de interés para los inversionistas no solo en términos de la rentabilidad de los apartamentos y casas comprados para alquiler. A menudo, los empresarios locales y extranjeros que no tienen suficiente dinero para comprar bienes raíces en propiedad ganan en subarrendamiento: el inversionista celebra un contrato de arrendamiento con el propietario de un edificio de apartamentos, villa o apartamento, luego de lo cual ofrece vivienda a terceros en un precio más alto.
Un esquema similar puede operar en relación con los bienes raíces comerciales: hay muchas propuestas en el mercado para la transferencia de establecimientos de catering, almacenes, oficinas, locales industriales bajo un contrato de arrendamiento.
La siguiente tabla contiene información sobre el costo de alquilar edificios comerciales en diferentes áreas de Magdeburgo:
| Objeto de propiedad | Localización | Área, m2) | Costo (euro / m2) |
|---|---|---|---|
| Oficina | Altstadt | 62.56 | 10 |
| Edificio de oficinas | Sudenburg | 114 | 6 |
| Premisas comerciales | Altstadt | 202 | 8 |
| Premisas comerciales | Stadtfeld Ost | 65 | 10.47 |
| Depósito | Neue neustadt Rothensee | 647.5 2600 | 2.9 2.4 |
| Un restaurante | Altstadt | 150 | 11.2 |
También ocurre que los propietarios de viviendas o edificios comerciales ofrecen al inversor comprar o arrendar un local que alguien ya está alquilando. Como puede ver, incluso un aumento en el precio del alquiler de 1-2 euros por metro cuadrado de espacio generará ingresos significativos. Para garantizar un retorno de la inversión, debe elegir un inmueble comercial en un área o cuadra donde no haya locales similares cercanos.
Precios medios de mercado para la compra de inmuebles
La popularidad de los bienes raíces en la capital de Sajonia-Anhalt está influenciada en gran medida por su valor: tanto las grandes empresas como los inversores privados pueden permitirse comprar bienes raíces en Magdeburgo. El valor de mercado promedio de un metro cuadrado del área de un apartamento en Magdeburgo es 1.5-2 veces más bajo que el mismo indicador para Alemania:
Debe tenerse en cuenta que los precios inmobiliarios pueden variar mucho según el estado del edificio de apartamentos en el que se compra el apartamento.
Dado que los inmuebles residenciales en las grandes ciudades de Alemania suelen ser escasos, los inversores, mientras esperan la aparición de apartamentos y casas ofrecidos para la compra, también están prestando atención a los inmuebles comerciales. Los locales de oficinas y los edificios completos se adquieren, por regla general, con el fin de alquilarlos en el futuro.
Las propiedades industriales rara vez se ponen a la venta, pero los establecimientos de restauración y los puntos de venta cambian constantemente de propietario. En Magdeburgo, es más rentable comprar pequeños cafés en el área de la universidad e instituciones cercanas, así como hoteles en áreas turísticas.
Aquí hay una tabla con los precios de varias propiedades en el territorio de Magdeburgo, diseñada para demostrar el rango de precios de los edificios comerciales:
| Objeto de propiedad | Distrito de Magdeburgo | Área, m2) | Costo (EUR) |
|---|---|---|---|
| Oficina | Sudenburg Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue neustadt | 48.39 130 294.24 931.02 | 40 130 379 650 |
| Parque de negocios | Gommern | 2354.85 | 1100 |
| Restaurante bistró | Altstadt | 120 | 80 |
| Un restaurante | Neustädter Feld | 980 | 798.5 |
| Almacén climatizado | Salbke | 588 | 259 |
| Tienda | Altstadt | 50 | 33.5 |
Costo de vida en magdeburgo
Una de las características atractivas de Magdeburgo es el costo de vida relativamente bajo. Gracias a esto, los trabajadores migrantes llegan a la ciudad buscando ahorrar dinero: a diferencia de los turistas, prefieren alquilar un departamento, ya que es más económico que vivir en un hotel. El propietario de una propiedad inmobiliaria tiene la oportunidad de ganar dinero con ella.
El principal rubro de gasto es siempre la compra de alimentos. A continuación encontrará información sobre el valor de los productos gastronómicos más comprados (el nivel de precios es un 13,89% más bajo que en Berlín):
- Una barra de pan blanco fresco (500 g) - 0,86 €
- Leche (1 l) - 0,62 €
- Huevo (12 uds.) - 1,63 €
- Queso local (1 kg) - 4,75 €
- Pechuga de pollo sin huesos, sin piel (1 kg) - 7.33 €
- Ternera (1 kg) - 8.48 €
- Manzanas (1 kg) - 2,16 €
- Plátanos (1 kg) - 1,28 €
- Patatas (1 kg) - 1,20 €
- Tomates (1 kg) - 2,25 €
La siguiente lista lo ayudará a navegar por los precios para aquellos que planean cenar en restaurantes y cafés en Magdeburgo (los precios son un 16.71% más altos que en Berlín):
- Almuerzo en un restaurante económico - 10,00 €
- Almuerzo de tres platos para dos en un restaurante de gama media - 56,00 €
- McMill en McDonald's (o un juego de platos similar) - 6,75 €
- Cerveza local (botella de 0,5 l) - 2,90 €
- Cerveza de importación (botella 0,33 l) - 3,25 €
- Capuchino - 2,47 €
- Coca-Cola / Pepsi (botella de 0,33 l) - 1,90 €
- Agua (botella 0,33 l) - 2,25 €
Otro elemento de gasto significativo es el costo de pagar los servicios públicos, los proveedores de servicios de Internet y los operadores móviles:
- Electricidad, calefacción, aire acondicionado, suministro de agua, eliminación de residuos domésticos, alcantarillado (para un apartamento con una superficie de 85 m2) - 183,49 euros al mes
- 1 minuto de conversación a tarifa prepago de un operador móvil local (sin descuentos y activación de planes tarifarios) - 0,09 euros
- Internet (desde 60 Mbps, ilimitado, cable / ADSL) - 23,33 euros al mes
Al planificar un presupuesto, también se deben tener en cuenta los costos de los servicios de transporte público o el mantenimiento del automóvil:
- Billete de ida (transporte urbano) - 2,10 €
- Abono mensual (precio normal) - 53,50 €
- Taxi (tarifa regular, por 1 km de trayecto) - 1,50 €
- Gasolina (1 l) - 1,30 €
El nivel de precios al consumidor en Magdeburgo, excluyendo el alquiler, es un 8,14% más bajo que en Berlín (y teniendo en cuenta el alquiler, es más bajo en un 17,87%). El alojamiento para los huéspedes de Magdeburgo es un 41,62% más barato que para los residentes de la capital alemana. Pero los sueldos en Magdeburgo son inferiores a los de Berlín en un 22,1% (1.600,00 euros frente a 2.053,98 euros después de impuestos).
Conclusión
Las inversiones en bienes raíces en Alemania tienen un período de recuperación bastante corto, en gran parte debido a las altas tarifas de alquiler en el país.La posibilidad de comprar edificios comerciales, casas y apartamentos bajo una especie de contrato de arrendamiento (es decir, un contrato de arrendamiento a largo plazo con el consiguiente derecho a adquirir la propiedad) también contribuye a un aumento de la demanda de bienes inmuebles locales. Un papel importante lo juega el control estricto por parte del estado de todas las transacciones de compra y venta, lo que excluye la posibilidad de fraude por parte del vendedor.
La región del este de Alemania, que incluye Sajonia-Anhalt, es muy prometedora en términos de inversión de dinero en bienes raíces, comerciales y residenciales. El área tiene un rango de precios más asequible para las propiedades inmobiliarias, y la volatilidad en Anhalt permite a los inversores obtener buenos rendimientos.
Las ciudades de Alemania Oriental, incluida Magdeburgo, durante muchos años se han considerado regiones económicamente subdesarrolladas del país y, por lo tanto, anteriormente fueron ignoradas inmerecidamente por inversores locales y extranjeros. Sin embargo, como muestra la práctica, las oportunidades de inversión que brindan estas tierras son mucho más atractivas que en el oeste de Alemania, donde la rentabilidad no suele superar el 6%.
En la actualidad, cuando hay escasez de inmuebles en Alemania, y los bancos están subiendo las tasas de financiación debido a la gran cantidad de solicitudes de préstamos de ciudadanos alemanes para comprar sus propias viviendas, los inversores y analistas hablan unánimemente de la necesidad de encontrar zonas infravaloradas. y estudiar sus perspectivas.
