La adquisición de inmuebles en Alemania durante los últimos años se ha convertido en una inversión rentable. Los precios y las tarifas de alquiler de los bienes raíces residenciales aquí aumentan anualmente del 2 al 6%, dependiendo de la naturaleza primaria o secundaria del parque de viviendas, terrenos federales. Los inmuebles en Berlín son atractivos no solo porque esta ciudad es la segunda más poblada de Europa, la capital de Alemania, un importante centro económico y financiero. Berlín es una ciudad de ciencia y cultura, turismo, universidades y tecnologías innovadoras. Además, existen todas las condiciones para una estancia confortable.
Mercado inmobiliario de Berlín
El mercado inmobiliario de Berlín se caracteriza por las mismas características que en el conjunto de Alemania. Así, por ejemplo, la característica principal del sector inmobiliario alemán es la estabilidad de precios, sin saltos al alza ni a la baja. El alquiler de bienes raíces genera dividendos bajos (del 4 al 7% anual), pero conlleva un riesgo mínimo y proporciona un ingreso moderado pero estable.
Al mismo tiempo, no se debe olvidar que Berlín es una ciudad especial. Aquí, junto con las tendencias alemanas generales, hay matices inherentes solo a él. Estas características deben conocerse y tenerse en cuenta al considerar las opciones para comprar un apartamento en Berlín.
Al evaluar el mercado inmobiliario en la capital alemana, en primer lugar, debe centrarse en los precios. Cabe señalar de inmediato que este es uno de los factores más atractivos.
Una simple comparación de los precios inmobiliarios de Berlín con los precios de Londres, París, Roma y otras capitales europeas muestra que el costo de un metro cuadrado de vivienda es la mitad que aquí, unos 4.000 euros.
Entre las ciudades más grandes de Alemania, los precios de las propiedades residenciales en Berlín son los sextos más caros, detrás de Múnich, Fráncfort del Meno, Hamburgo, Stuttgart y Dusseldorf.
Este hecho, incluso teniendo en cuenta el hecho de que en 2021 los precios inmobiliarios en Berlín subieron una media del 9,6% (este es el más alto de Alemania), muestra que existe un cierto margen para un mayor desarrollo del mercado inmobiliario. El rezago en los precios persistirá durante algún tiempo, al menos durante los próximos dos años, lo que abre oportunidades para inversiones rentables.
Berlín ofrece una opción: bienes raíces de un desarrollador, viviendas secundarias, apartamentos y casas para todos los gustos y capacidad financiera. Los precios mínimos comienzan en 800 euros. En casas de élite en los distritos centrales de la ciudad y edificios nuevos, de 3000 a 7000 euros por metro cuadrado.
Otra característica del mercado inmobiliario de Berlín son las grandes diferencias en la calidad de la vivienda y sus precios en los antiguos sectores de Berlín Este y Oeste.
Berlín Este, que lleva la impronta de la herencia socialista de la RDA, ofrece inmuebles a precios más bajos que en la parte occidental de la ciudad. Todavía puede comprar viviendas baratas aquí (de 800 a 1500 euros el metro cuadrado), pero debe tenerse en cuenta que su calidad y comodidad serán muy inferiores a los apartamentos en Berlín Occidental.
La política de precios también está influenciada por la zona en la que se encuentra la propiedad (hay prestigiosas y no tan prestigiosas), y el grado de accesibilidad de la infraestructura de transporte urbano. Por ejemplo, el mercado inmobiliario se está desarrollando más activamente en el área del anillo del tren urbano de Berlín (Ring Bahn).
Una característica llamativa del mercado inmobiliario de Berlín es la presencia de un gran número de viviendas, que se construyó en la época del Kaiser. La demanda de tales casas es grande: a pesar de su edad, están ubicadas en los distritos centrales de la ciudad, restauradas, todas las comunicaciones en ellas han sido reemplazadas por modernas.
Los apartamentos en estas casas tienen paredes gruesas, techos altos, son cómodos para vivir y el costo de la vivienda secundaria aquí puede alcanzar los 2000 a 3000 euros por metro cuadrado.
Otra diferencia en Berlín es que hay un crecimiento demográfico constante, especialmente en los distritos de Pankow y Lichtenberg, pero su poder adquisitivo es inferior al de otras megaciudades de Alemania.
El 85% de los berlineses vive en viviendas alquiladas. En los últimos años se ha observado una tendencia a reducir la parte del parque de viviendas que antes se alquilaba. Estamos hablando de miles de apartamentos: inversores, comprar viviendas más baratas, invertir en ellas, convertirlas en apartamentos de lujo y venderlas a extranjeros adinerados.
Esto, así como el aumento de los precios de alquiler (2021 - 11,6 euros, 2021 - 12 euros, 2021 - 12,3 euros el metro cuadrado), hace que los berlineses busquen viviendas más asequibles en las afueras de la ciudad y envíen protestas a la administración municipal. .
Para reducir la escasez de viviendas, especialmente de clase económica, en Berlín, es necesario encargar diez mil apartamentos al año; en 2021, se emitieron permisos de construcción para solo 4.420 objetos.
Una de las razones de la imposibilidad de construir más es la falta de terreno. Esto también provocó un aumento de los precios de la tierra. Entonces, en 2021, el precio medio de un terreno era de 480 euros el metro cuadrado, en 2021 subió a 650 euros.
Dato interesante. Berlín no tiene un solo centro, lo que es habitual en la mayoría de las capitales del mundo. Después del final de la Segunda Guerra Mundial y la división de Berlín en dos zonas, cada una de ellas tenía su propio centro. En el este, el antiguo distrito de la ciudad de Berlín-Mitte se convirtió en el centro, en el oeste, el suburbio de Charlottenburg. Hoy, se está formando un nuevo centro de Berlín, en el área de Potsdamer Platz.
Los principales actores del mercado inmobiliario de Berlín son:
- Firmas alemanas que invierten en bienes raíces;
- Ciudadanos alemanes que deseen conservar sus ahorros y recibir algún tipo de ingresos estables;
- inversores extranjeros; los ciudadanos de la Federación de Rusia constituyen el 5% de ellos.
Los bancos alemanes otorgan préstamos de buena gana tanto a ciudadanos alemanes como a extranjeros: las tasas hipotecarias se encuentran entre las más bajas de Europa: del 0,8 al 2% para los ciudadanos alemanes y del 3-5% para los ciudadanos extranjeros.
Divisiones administrativas de Berlín
Berlín tiene el mismo estatus que un estado federal, cubre un área de 893 metros cuadrados. km. La estructura administrativo-territorial de la ciudad incluye 12 distritos (Bezirk), que, a su vez, se dividen en 95 distritos (Ortsteile).
Precios medios de las propiedades en Berlín (2021)
| Distrito administrativo | Distrito | Compra apartamentos, euro / m² | Alquilar apartamentos, euro / m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schoneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Corazón de Berlín"
El distrito de Mitte está ubicado en el mismo centro de Berlín, a ambas orillas del Spree. Es al mismo tiempo el centro de la vida cultural, empresarial, política y turística de la ciudad. Durante la Segunda Guerra Mundial, el distrito fue destruido casi por completo, la reconstrucción se completó en la década de 1990: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Reich Chancellery, Alexanderplatz.
El área está repleta de lugares de interés (Puerta de Brandenburgo, Galeries Lafayette, Isla de los Museos y otros), restaurantes, cabaret, salas de conciertos. Las oficinas gubernamentales también se encuentran aquí.
Los precios inmobiliarios de la zona son los más altos de Berlín; la propiedad inmobiliaria del parque de viviendas secundarias es especialmente cara aquí. El tamaño de las tarifas varía según la zona y en promedio oscila entre 4800 y 8500 euros por metro cuadrado. El apartamento de una habitación (38 metros cuadrados) puede costar de 200 a 300 mil euros.
Alquilar un espacio habitable costará entre 14 y 29 euros por metro cuadrado al mes y más. Por lo tanto, el costo de alquilar un nuevo apartamento de una habitación sin incluir los servicios públicos (18 pies cuadrados).m) en el centro puede llegar a 522 euros al mes, una casa adosada nueva (100 m2) - 1850 euros.
Friedrichshain-Kreuzberg
Desde mediados de la década de 1960. el distrito de Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) se ha convertido en la capital de los movimientos subculturales juveniles (hippies, skinheads, punks, etc.). Desde entonces, muchos jóvenes y estudiantes viven aquí. En 2001, la región oriental de Friedrichshain se anexó al distrito.
Hoy tiene la densidad de población más alta de Berlín, tres veces el promedio de la ciudad. Es aquí donde se concentran la mayoría de las discotecas, bares y simplemente restaurantes, hostales.
El 70% de todos los edificios nuevos (más de 4.000 apartamentos) en el distrito se construirán en Friedrichshain. El costo de un apartamento en edificios nuevos es de 3 a 6 mil euros por metro cuadrado, en el mercado secundario, de 2500 a 6500 euros. Entonces, un apartamento de 2 habitaciones (55,5 metros cuadrados) construido en 1920 cuesta 292 mil euros. El alquiler es de 12 a 14 euros por metro cuadrado al mes.
Pankow: el lugar donde viven los bohemios de Berlín
Pankow (Pankow) ocupa el segundo lugar entre los distritos de Berlín en términos de área y el primero en términos de población: 400 mil habitantes, en su mayoría ciudadanos ricos de Alemania, de etnia alemana. El distrito se distingue por una gran cantidad de plazas, parques, estanques y una buena situación ecológica. Anteriormente, los líderes de la RDA vivían en esta área. La mayoría de los edificios se construyeron en la primera mitad del siglo XX, incluidos más de 300 monumentos culturales.
Los precios inmobiliarios y de alquiler son altos, especialmente en el área de Prenzlauer Berg: en edificios nuevos, de 3 a 6 mil euros por metro cuadrado, en casas antiguas, de 2500 a 4500. El área tiene el potencial de terrenos baldíos para la construcción. El precio del alquiler varía de 10 a 13,30 euros por metro cuadrado. En el distrito de Pankow, un apartamento de una habitación (36 metros cuadrados) costará 374 euros al mes, en Prenzlauer-Berg el mismo apartamento costará 482 euros.
Charlottenburg-Wilmersdorf - centro de élite
Charlottenburg-Wilmersdorf, una de las zonas más de moda, ocupa el cuarto lugar en términos de población. Aquí se concentran muchas boutiques, restaurantes, hoteles, edificios de oficinas. En el distrito se encuentran el Palacio de Charlottenburg, el Estadio Olímpico, la Ópera de Berlín.
La zona más prestigiosa es Grunewald. Las casas de élite están ubicadas a orillas de los lagos Wannsee y Nicholassee, en el bosque. La superficie de apartamentos supera la media de la ciudad.
El edificio es denso. Los nuevos edificios se están llevando a cabo solo en el segmento premium.
Los precios inmobiliarios se encuentran entre los más altos de Berlín: para apartamentos nuevos, comienzan en 5.000 euros por metro cuadrado. El precio de una modesta villa de dos habitaciones con piscina construida en 2021 (46 m2) en el área de Wilmersdorf es de 3544 euros por m2, en Grunewald, desde 6040 euros y más.
Stock de viviendas secundarias - de 4500 a 8500 euros por metro cuadrado. Los precios de alquiler, excluidas las facturas de servicios públicos, oscilan entre 12,41 y 13,90 euros por metro cuadrado.
Spandau
Spandau es el distrito menos poblado de Berlín con los precios inmobiliarios más bajos. El distrito se encuentra alejado de las comunicaciones por transporte. Desde 2021, ha habido una tendencia a que los precios suban un 27%. Así, hoy en día se venden apartamentos nuevos a precios que van desde los 3000 a los 6000 euros el metro cuadrado (con una garantía de calidad de cinco años).
Apartamentos antiguos - de 2500 a 4500 euros por metro cuadrado.
Alquilar un apartamento de una habitación (37 metros cuadrados) construido en 1900 costará 86,50 euros al mes, similar a un apartamento construido en 1954: 89 euros.
La zona es famosa por sus parques y lagos, condiciones ideales para la recreación al aire libre. Cada año, miles de turistas y berlineses se reúnen aquí para el mercado navideño.
Entre los lugares de interés, la Ciudadela de doce lados de los siglos XIII-XVI ocupa un lugar especial. y el casco antiguo. También hay una prisión para los ex nazis Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
El distrito de Steglitz-Zehlendorf se encuentra en el suroeste de la ciudad y es uno de los más prestigiosos. Abunda en parques, bosques, lagos. Es aquí donde se encuentran las villas, mansiones y casas de 5 habitaciones en Berlín.
El lago Grosse Wansee es famoso por sus regatas de yates y la playa de Strandbad, donde cualquier berlinés puede relajarse.
En Dahlem se encuentran la Universidad Libre de Berlín, el jardín botánico, la torre Bierpinsel de 46 metros. Hay pocos proyectos de construcción: 9 (para 675 apartamentos). La razón es la falta de terrenos libres para la construcción.
Los apartamentos nuevos se venden a un precio de 4500 euros por metro cuadrado, stock de viviendas secundarias: de 3 mil a 8500 por metro cuadrado.
Los precios de las propiedades son más altos en el área de Zehlendorf. Entonces, una villa de élite (470 metros cuadrados) construida en 2001 costará 2 millones 495 mil euros, y una villa construida en 1922 (310 metros cuadrados) - 1 millón 249 mil.
El alquiler de la vivienda aquí oscila entre 10,50 y 13 euros por metro cuadrado.
Tempelhof-Schoneberg
Tempelhof-Schoneberg es el segundo distrito más poblado del sur de Berlín. Esta es una zona típica europea: no muy lejos del centro, el mercado inmobiliario puede satisfacer todos los gustos: edificios antiguos, casas de lujo, adosados, rascacielos. En consecuencia, los precios del parque de viviendas nuevas son 3000-6000 euros por metro cuadrado. El parque de viviendas secundarias es más barato: de 2500 a 4500 euros por metro cuadrado.
El precio del alquiler aumenta anualmente: de 8,50 euros en 2021 a 12,20 euros por metro cuadrado. metro en 2021
La vida cultural es rica: salas de conciertos, centros comerciales y de entretenimiento, un zoológico, también hay muchas tiendas, bares, discotecas.
Hay un gran porcentaje de estudiantes jóvenes en el distrito. El nivel de seguridad y tolerancia se evidencia por el hecho de que este es el distrito más "homosexual" de Berlín. Es aquí donde viven la mayoría de los representantes de la sexualidad no tradicional, que se trasladaron a Alemania desde Estados Unidos, Anlia, Italia y otros países.
El área más desarrollada es Schöneberg.
Neukölln - Berlín turco
Neukolln es el distrito más multicultural de Berlín y tiene la reputación de ser el distrito más criminal de la ciudad. Aproximadamente un tercio de la población son inmigrantes de Turquía, países árabes, Polonia, Rumania. También es el hogar de muchos jóvenes y estudiantes.
Los precios de las propiedades de clase económica aquí solían estar entre los más bajos de Berlín. Desde 2021, la situación ha cambiado y la tasa de crecimiento de los precios y alquileres de la vivienda superó el 17%, superando al resto de distritos de Berlín.
Hoy en día, los precios de los apartamentos nuevos aquí han alcanzado el nivel de 3000 a 4500 euros por metro cuadrado, para los apartamentos antiguos, de 2000 a 4000 euros.
Precios de la vivienda - desde 1200 euros por metro cuadrado. Alquilar una casa privada de 5 habitaciones (130 m2) construida en 2021 costará 1650 euros al mes.
La construcción está en marcha en el distrito.
Neukölln apenas sufrió los bombardeos durante la Segunda Guerra Mundial, gracias a los cuales han sobrevivido un gran número de edificios de finales del siglo XVIII-XIX.
Treptow-Köpenick
Distrito (Treptow-Kopenick): el más grande de Berlín. La densidad de población es la más pequeña de la ciudad. La mayor parte del territorio de este distrito periférico está ocupado por bosques, parques (el más famoso de los cuales es Treptover), lagos y ríos.
Cierta distancia del centro también tiene características positivas: aire fresco, condiciones ambientales favorables. Esto convirtió al distrito en un lugar de vacaciones favorito para los berlineses.
Entre los lugares de interés, podemos mencionar las esculturas Molecule Man (símbolo de la unificación de Alemania), un monumento al soldado liberador soviético.
En la zona de Köpenick hay un palacio barroco, un ayuntamiento, una gran cantidad de cafés, pubs, restaurantes.
Los precios inmobiliarios para el parque de viviendas secundarias no difieren mucho de otros distritos: de 3.000 a 6.500 euros por metro cuadrado. Para cómodos apartamentos nuevos (Köpenick) - de 4000 a 8500 euros.
De los distritos periféricos, es aquí donde se encuentran los edificios nuevos más grandes de Berlín: 38 proyectos para 5700 apartamentos. Los precios de alquiler todavía están disponibles: de 8,92 a 11,34 euros por metro cuadrado.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf no es muy popular entre los turistas, aunque hay Biesdorf Palace Park y Marzahn Park. Esta es una zona residencial típica con casas de paneles típicas, que se construyeron en la época de la RDA.
A menudo se dice que el distrito es el que más habla ruso: además de los antiguos ciudadanos de la RDA que estudiaron ruso en la escuela, muchos inmigrantes de la CEI viven aquí.
La modernización del parque de viviendas en Marzahn comenzó en la década de 1990.El stock de viviendas secundarias es más barato aquí, de 2.000 a 3.000 euros por metro cuadrado, los edificios nuevos son más caros, de 2.500 a 4.000 euros.
El alquiler es el más asequible de Berlín, aunque en 2021 aumentó un 10,6%: 8,50-8,60 euros por m2.
La compra de un edificio residencial (150 m2) construido en 1982 costará 295 miles de euros.
Lichtenberg - "Berlín en miniatura"
El distrito este de Berlín, Lichtenberg (cerca de Alexanderplatz), es el área de más rápido crecimiento de la ciudad. Casi la mitad de la población del distrito proviene de los países de la CEI.
Okrug ocupa un lugar líder en el número de edificios nuevos: hay 2920 apartamentos por cada 100 mil habitantes (en la ciudad en su conjunto, 890).
El distrito es un pequeño modelo de Berlín. Aquí hay un poco de todo: distritos de negocios, supermercados, restaurantes, cafés, pubs, el zoológico Friedrichsfelde, un antiguo castillo, el Museo de Historia de la Guerra de Berlín-Karlhorst.
Los precios del alojamiento son similares a los de Marzahn-Hellersdorf. El alojamiento mensual en una casa de tres plantas (154 m2) construida en 2021 costará 1498 euros. El alquiler de los inmuebles residenciales en el distrito tiene un promedio de 10 a 12 euros por metro cuadrado al mes.
Reinikkendorf - picnic en el puerto
El distrito periférico Reinickendorf se encuentra en la parte noroeste de Berlín. La mayor parte del distrito está ocupada por una zona industrial, bosques y lagos. Esta circunstancia afecta a los precios inmobiliarios en el distrito, son menos altos en comparación con otros distritos de Berlín: desde 3000 euros por metro cuadrado en edificios nuevos y 2500–4500 - en el parque de viviendas antiguas.
El ritmo de construcción es bajo: no hay suficiente terreno libre para la construcción de viviendas.
De los lugares de interés, se deben mencionar el Palacio de Tegel y el centro cultural y de entretenimiento del Puerto de Tegel. Varios complejos residenciales se encuentran a orillas de los lagos y en la isla Humboldt. El costo de un apartamento aquí promedia alrededor de 3400 mil euros por metro cuadrado, alquiler, hasta 10,35 euros por metro cuadrado. Cabe señalar que estos indicadores tienden a aumentar.
Bienes raíces comerciales: riesgos y características
Berlín (como Alemania en general) atrae inversores extranjeros por factores como:
- estabilidad y minimización de riesgos: durante décadas, la economía alemana se ha desarrollado sin crisis, colapsos en los precios inmobiliarios;
- orden y apego a las leyes - todos los mecanismos relacionados con la compra, trámites, arrendamientos posteriores están afinados al automatismo, no hay discriminación ni restricciones para los inversionistas extranjeros;
- crecimiento estable de los precios inmobiliarios (es importante aprovechar el momento antes de que los precios hayan alcanzado su punto máximo);
- disponibilidad: es posible encontrar un objeto para la inversión, con un presupuesto de hasta 100 mil euros, tasas de interés bajas en préstamos. La factura promedio para los inversores rusos es de 200 a 300 mil euros por apartamento.
Las estadísticas muestran que los ciudadanos extranjeros invierten con mayor frecuencia en:
- oficinas: debido al aumento en el alquiler, la rentabilidad disminuyó a 3-4% por año;
- bienes raíces minoristas: genera hasta un 3-4% de los ingresos por año, pero hay una tendencia a la baja en la rentabilidad;
- locales de almacén: hasta 5-6% anual;
- Vivienda para alquiler posterior. La subida del precio de la vivienda también ha provocado un aumento de las tarifas de alquiler, en relación con lo que la rentabilidad oscila entre el 5 y el 7% de la ganancia anual.
Por lo tanto, los inmuebles comerciales más rentables para la inversión en Berlín hoy en día están representados por edificios de apartamentos: me refiero a la compra de toda la casa en su conjunto, apartamentos en un piso separado o una entrada separada.
Las tendencias actuales en el mercado inmobiliario en Berlín indican que las tarifas de alquiler seguirán subiendo: un aumento de los procesos de migración, la escasez de viviendas y espacio libre para la construcción y otros factores no contribuirán a su declive.
El parque de viviendas alemanas, incluidas las secundarias, se distingue por sus altos estándares y calidad. Los contratos de arrendamiento a largo plazo (5 años o más) permiten predecir ingresos del 5 al 7% anual.
Otro tipo de inversión, más rentable, pero también de mayor riesgo, es la compra de solares para la construcción de nuevas viviendas; con el aumento del costo de la tierra, la rentabilidad de dichos proyectos disminuyó del 18 al 12% anual.
La opción intermedia es cuando el inversor, después de haber obtenido un préstamo, después de la finalización de la construcción de la vivienda (especialmente apartamentos pequeños de 20-30 m2) no la vende. En este caso, la casa queda en manos del inversor, que alquila los apartamentos. El préstamo se refinancia a una tasa más baja y el alquiler cubre todos los pagos del préstamo.
Resumamos
La adquisición por parte de ciudadanos de la CEI de inmuebles en Berlín, teniendo en cuenta la situación actual del mercado, es una inversión de capital prometedora. La viabilidad económica está fuera de toda duda: los precios en Berlín aún no se han puesto a la par con otras capitales europeas, la economía alemana se está desarrollando de manera constante y está en vigor una política de favorecer a los inversores extranjeros del gobierno y los bancos.
Un edificio de apartamentos traerá un ingreso garantizado estable del 5-7% anual en ausencia de riesgos, la venta de cabañas, hasta el 12% con un riesgo mínimo.
Además del componente económico, la propiedad de bienes raíces en Berlín tiene ventajas adicionales: vivir en Berlín es cómodo y agradable, y es más fácil para un propietario de bienes raíces obtener una visa de entrada múltiple a Alemania o un permiso de residencia.
Los precios inmobiliarios en Berlín dependen del prestigio de las zonas. Los más atractivos son Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. El nivel de precios está influenciado por la proximidad al centro y las comunicaciones de transporte, la época de la construcción de viviendas: precios más altos para los edificios que se construyeron antes de la década de 1920. y después de 2021
