En el mundo inestable de hoy, los bienes raíces son uno de los objetos de inversión más exitosos. Y uno de los mejores países para tal acuerdo es España. De hecho, hoy es difícil encontrar otro estado donde la naturaleza más hermosa y el rico patrimonio cultural se combinen de manera tan armoniosa con una infraestructura y una economía desarrolladas. La opción ideal es comprar una propiedad en España junto al mar. Considere lo que el comprador necesita saber y las principales características propias de la operación de compraventa en este país pirenaico.
Alguna información sobre el mercado inmobiliario residencial en España
La crisis que se produjo en 2008-2021 en este segmento del mercado español ya se ha olvidado. Hoy, sus pueblos indígenas han vuelto al flujo de inversionistas. El crecimiento en el número total de transacciones comenzó ya en 2021. Luego fue del 4%.
En el próximo año, 2021, el valor de este indicador se detuvo en la marca de más 11%. Después de 12 meses, alcanzó un valor del 14%.
Luego, la tasa de crecimiento se desaceleró. En 2021, era del 14,6%. Las estadísticas para 2021 serán más modestas. La mayoría de los inversores se han tomado un descanso debido al referéndum catalán sobre la secesión de España. Pero no hay dudas sobre el plus del año.
Según información publicada por el Instituto Nacional de Estadística de España, en el primer trimestre de 2021 se vendieron 134.705 inmuebles, el 16,7% de los cuales fueron adquiridos por extranjeros.
Para comprar vivienda en España, la mayoría de las veces buscan los británicos. Pero últimamente, los franceses, belgas y escandinavos les han competido seriamente. En cuanto a nuestros compatriotas inversores en el sector inmobiliario extranjero, este año la mayoría de ellos adquirió inmuebles en España.
Principales costas del reino español
Los inmuebles ubicados en una de las siguientes costas son los de mayor demanda entre los compradores:
- Costa Dorada (Costa Dorada - Ruso) es la costa del Mar Balear, que se extiende 200 km de norte a sur desde la ciudad de Vilanova i la Geltrú hasta Alcanar. Está dominado por playas de arena suave y larga. Lo más demandado en esta región son los inmuebles para la recreación y el turismo.
- Costa Brava (costa escarpada, rocosa, salvaje - rusa) - la costa norte de la provincia de Cataluña, que se extiende desde la ciudad de Blanes hasta la frontera con Francia. Los precios de la vivienda en esta región son bastante elevados, ya que su economía es una de las más desarrolladas de España.
- Costa del Sol (costa del sol - ruso) - la parte sur de la costa mediterránea, que se extiende desde el Estrecho de Gibraltar hasta la ciudad de Málaga. La localidad de Marbella alberga las propiedades inmobiliarias más prestigiosas de España.
- Costa Blanca - en la "costa blanca" rusa. Esta es la franja mediterránea de la provincia de Alicante. Es aquí donde se dan cita las ofertas inmobiliarias más asequibles de toda la costa mediterránea.
Dónde y cómo buscar ofertas mejor
Para encontrar la mejor opción de compra de inmuebles en la costa española, los rusos pueden utilizar las posibilidades de Internet. Además, la información necesaria se publica no solo en los recursos de Internet de las agencias inmobiliarias, sino también en portales web con anuncios de particulares y agentes profesionales.
Vamos a enumerarlos brevemente.
- Milanuncios y Vibbo (antes segundamano) son análogos del mano a mano doméstico. Los anuncios de venta de una amplia variedad de objetos, incluidos los inmuebles, se publican aquí.
- Habitaclia es un sitio popular especialmente en Cataluña, pero muestra información para todas las regiones. Actualmente, su base supera los 300.000 objetos.
- Fotocasa - hoy a través de este recurso de Internet se ponen a la venta más de 1,2 millones de objetos inmobiliarios en toda España. Cada día, su base de datos se complementa con cerca de 8 mil anuncios nuevos.
- Idealista: aquí se publican alrededor de 10 mil anuncios nuevos todos los días. En general, la base de datos de este portal web contiene más de 1.3 millones de objetos en todo el país.
¿Cuál es el procedimiento para comprar un inmueble en España?
La duración de la compra de una casa o apartamento particular en un edificio nuevo es de aproximadamente 3 meses. Este procedimiento incluye los siguientes pasos:
- abrir una cuenta bancaria española;
- obtener un número de identificación NIE. Es análogo al TIN nacional;
- selección de un objeto;
- firma de un contrato de venta preliminar. La información sobre quién vende la vivienda seleccionada se coloca en el anuncio. Con esta información, debe ponerse en contacto con el propietario de la propiedad inmobiliaria que se vende y firmar dicho acuerdo con él. Después de eso, el comprador paga un depósito en la cuenta del vendedor, aproximadamente el 10% del costo del objeto;
- solicitar un préstamo hipotecario (si es necesario);
- firmar el acuerdo final en presencia de un notario;
- el comprador transfiere la cantidad restante al vendedor;
- inscripción de bienes inmuebles en el registro de propiedad.
Este tema se trata con más detalle en el artículo "Comprar una propiedad en España".
Lista de documentos
Para abrir una cuenta en un banco español, un ruso necesitará:
- pasaporte internacional;
- Declaración de ingresos personales (máximo por 2 años calendario). En la Federación de Rusia, se trata de un impuesto sobre la renta de dos personas;
- certificado del lugar de empleo actual que indique el nombre, cargo y salario.
Un ciudadano que no trabaja oficialmente en ningún lugar debe confirmar la legalidad del origen de los fondos de cualquier manera: proporcionar un contrato para la venta de un garaje, automóvil, bienes raíces, etc.
Para obtener un NIE, necesita los siguientes papeles:
- pasaporte internacional;
- un cuestionario completado, que indica datos personales;
- 2 fotografías a color de 3 × 4 cm;
- reserva o copia de billetes para el vuelo de regreso desde España;
- acuerdo preliminar sobre la reserva de un objeto inmobiliario en este país;
- extracto bancario que confirme el hecho de que el comprador tiene fondos en la cantidad necesaria para la transacción (al menos el 30% del valor contractual de la propiedad adquirida);
Por cierto, comprar un espacio habitable te permite obtener un permiso de residencia en España. Pero ese es el tema de otro artículo.
El nivel de los precios inmobiliarios en España en la costa
La vivienda junto al mar en España es diferente: bungalows, adosados, villas, casas, estudios y apartamentos. El costo está influenciado por los siguientes factores: proximidad a la playa, tipo de propiedad, año de construcción y provincia. Echemos un vistazo más de cerca a la situación por región.
- Puede comprar una propiedad barata junto al mar en España en la Costa Blanca. Históricamente, la vivienda en esta región, independientemente del tipo, cuesta un poco menos que el promedio nacional para esta característica. Los precios de los apartamentos y estudios con vistas al mar aquí rondan los 40-50 mil euros.
- Los objetos de la Costa Brava serán más caros. Aquí el precio de los inmuebles no es inferior a 150.000 euros. Para obtener el derecho a solicitar una visa de inversionista residente (esto es mucho más importante que un permiso de residencia), debe realizar una transacción de compraventa de un objeto por valor de al menos 500.000 euros.
- En la comarca de la Costa Dorada, el precio de 1 metro cuadrado residencial alcanza casi los 1.500 euros. Sin embargo, si lo comparas con la Costa Brava, aquí puedes comprar un inmueble a un precio más asequible. Así, por 130.000 euros en la ciudad de Salou puedes encontrar una muy buena opción de piso. También ofrecen apartamentos a la venta. Por ejemplo, este tipo de vivienda con 2 dormitorios y acceso a una terraza de 70 m2. m a mediados del IV trimestre de 2021 se puede adquirir por 89.000 euros.
- Ahora unas palabras sobre el sector inmobiliario en la Costa del Sol. De hecho, se divide en dos categorías: con un precio elevado para la vivienda y su costo condicionalmente promedio. Por defecto, el primer tipo incluye objetos ubicados en la denominada Milla de Oro.Aquí, los elegantes apartamentos de 3 habitaciones cuestan nada menos que 780.000 euros. Las ofertas de vivienda en la categoría de precio medio son muy pocas. Los vendedores de la ciudad turística de Estelona demuestran una relativa lealtad a los clientes. En un complejo residencial situado a poca distancia del mar con piscina comunitaria, puedes comprar un pequeño apartamento por “solo” 98.000 euros.
El valor del mercado inmobiliario regional español está determinado no solo por las características de coste de los inmuebles nuevos o secundarios. Si consideramos objetivamente todos los prestigiosos resorts del país, ninguna otra región puede competir con la Costa del Sol en términos de nivel de vida y calidad de servicio.
Gastos de compra e impuestos prediales
El costo de este procedimiento varía entre el 6 y el 11% del costo del objeto. La lista de gastos se ve así:
- si la vivienda se compra en el mercado primario, se pagan impuestos:
- impuesto de timbre (IAJD, AJD) - de 0,5 a 1,5%;
- IVT (versión en español del IVA ruso) - 10%;
- cuando el objeto de la compra es una vivienda secundaria, se paga ITP: un gravamen fiscal sobre la transferencia de bienes raíces por un monto del 6-10%;
- solicitud de Nota Simple (estado del objeto) - 9 € más traducción. Este documento contiene información sobre el propietario actual del inmueble, sobre deudas y gravámenes existentes, así como una breve descripción del local (número de habitaciones, metraje, etc.);
- servicios notariales: del 0,03 al 0,45%;
- costos de registro: de 0.02 a 0.175%.
Para aquellos que estén interesados en este tema, les recomendamos que se familiaricen con el artículo "Impuesto sobre la propiedad en España".
Algunos consejos para compradores
Para minimizar el riesgo de perder dinero a la hora de comprar un inmueble en España, conviene seguir los consejos de expertos en el mercado inmobiliario:
- debe redactar un contrato de venta contactando a un agente inmobiliario profesional para obtener servicios; para mayor confiabilidad, también es recomendable involucrar a un abogado;
- Pídale a la persona que acompaña la transacción, un abogado o un agente inmobiliario, que calcule los posibles cargos fiscales adicionales. Es posible que la cantidad en rublos o en moneda extranjera no le convenga, y la transacción deberá abandonarse;
- para excluir posibles situaciones imprevistas, pregunte cuánto le costará presentar a su municipio una declaración anual de propiedad inmobiliaria;
- para identificar todas las posibles deficiencias del objeto comprado al inspeccionarlo, recurra a los servicios de un inspector de construcción. Pero primero, asegúrese de que no esté afiliado a una agencia o vendedor;
- puede ser superfluo comprobar la idoneidad de los vecinos. Si es posible, debe averiguar quién vive en las casas cercanas o en su entrada.
Cómo vender una propiedad en España
Para que los rusos vendan sus inmuebles en España, lo mejor es firmar un convenio de colaboración con una agencia especializada. En este caso, el esquema de ventas se verá así:
- Envío de solicitud a una inmobiliaria.
- Los especialistas de la agencia inspeccionan el objeto y determinan su valor de mercado.
- Se redacta un poder a nombre del representante de la contraparte.
- El cliente envía un paquete de documentación necesaria a la empresa.
- Se están tomando medidas para publicitar el objeto y encontrar un comprador.
- Se firma un contrato preliminar con la persona que ha manifestado la intención de comprar una vivienda, tras lo cual se carga un depósito de reserva.
- Se acuerda la fecha de contacto con la notaría para el registro de la transacción.
- En el día señalado, el propietario del objeto llega a España o su representante concluye la transacción.
- Transferencia de dinero por parte del comprador.
- La cantidad recibida, menos la comisión y los impuestos de la agencia, es transferida por el representante a la cuenta bancaria del cliente-vendedor.
Este tema se trata con más detalle en el artículo "Cómo vender inmuebles en España".
Conclusión
Muy a menudo, los compradores rusos de bienes raíces españoles prefieren propiedades ubicadas en regiones costeras. Este enfoque se debe a la estabilidad de la economía de estas regiones y, en general, al desarrollo de la infraestructura característica de las áreas turísticas.
Puede encontrar un objeto que se adapte a todos los parámetros en ambos tipos de mercados: primario y secundario. Para minimizar el riesgo de perder dinero, vale la pena utilizar los servicios de una empresa de bienes raíces y un inspector de construcción. El comprador también debe ser consciente de que, además de los costos directos en efectivo asociados con el acuerdo con el vendedor de la propiedad inmobiliaria, tendrá que pagar una serie de impuestos. Y se convertirá en el propietario pleno de la vivienda adquirida solo después de que la transacción se registre en el registro estatal correspondiente de España. Esto tardará unos 3 meses.
