Los inversores han debatido durante mucho tiempo sobre las propiedades inmobiliarias en Duisburg y las oportunidades para invertir de forma rentable en ellas. A lo largo de las décadas, numerosas plantas industriales se han apoderado de las casas y han convertido los vecindarios en lugares poco atractivos para vivir, lo que ha provocado que la población disminuya constantemente. Pero en los últimos años, han aparecido varias zonas de desarrollo en Duisburg, y las autoridades han abordado los problemas de infraestructura, lo que hizo que los inversores pensaran en las perspectivas del mercado inmobiliario local.
Características del mercado inmobiliario de la ciudad de Duisburg.
Duisburg es una ciudad independiente en la región industrial del Ruhr en el oeste de Alemania, perteneciente al estado federal de Renania del Norte-Westfalia. Se encuentra en la margen derecha del Rin, donde el Ruhr y Emscher desembocan en el río. Duisburg se encuentra en la región metropolitana del Rin-Ruhr con una población de aproximadamente 10 millones y pertenece tanto a la región del Bajo Rin como a la región del Ruhr.
Duisburg tiene una población de 499.845 (a 31 de diciembre de 2021), lo que la convierte en la quinta ciudad más grande de Renania del Norte-Westfalia.
En el siglo XIX, gracias a su ventajosa ubicación en la desembocadura del Ruhr, la presencia de puertos y la proximidad de depósitos de carbón, Duisburg pasó de ser una industria metalúrgica a una importante zona industrial. El puerto fluvial local se considera el puerto interior más grande del mundo.
Aspecto de la ciudad, arquitectura
Durante la Segunda Guerra Mundial, Duisburg perdió casi todas sus estructuras arquitectónicas. Solo los cimientos del Palatinado de los siglos X-XII, las murallas de la ciudad de los siglos XII-XIII, la Catedral del Salvador de estilo gótico tardío en 1415, la Casa de las Tres Lenguas en 1536, la Iglesia de San José (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (restaurada en 1951), Ayuntamiento (1897-1902), estación de ferrocarril (1934) y centro del judaísmo (1999).
En términos de planificación urbana, Duisburg depende en gran medida de las instalaciones industriales, algunas de las cuales todavía están en uso y están parcialmente integradas en parques o utilizadas por empresas y empresas culturales en el puerto interior.
División administrativa
Desde que se llevó a cabo la reorganización municipal el 1 de enero de 1975, el territorio de Duisburg se ha dividido en 46 distritos, que se distribuyen en 7 distritos urbanos:
| Distrito de Duisburg | Población | Distritos |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (incluye Ehingen, Rheinheim, Serm y Holtum) | ||
| (Mündelheim, que incluye Ehingen, Rheinheim, Serm y Holtum) | ||
| Rahm (carnero) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Instituciones de infraestructura, culturales y de entretenimiento
Con la apertura de la Universidad Gesamthochschule en 1972, la ciudad fue reconocida como un centro científico y de alta tecnología. Desde 2005, la Escuela de Administración ha estado operando en el campus con énfasis en hacer negocios.
Hay otras instituciones educativas en la ciudad: la Universidad Estatal de Ciencias Aplicadas y la Universidad de Artes de Folkwang. Entre los principales institutos de investigación de Duisburg se encuentran los institutos de circuitos microelectrónicos de la Fraunhofer Society, construcción naval fluvial y soldadura.
En cuanto a entretenimiento y lugares para la recreación, las áreas verdes populares son el Parque de la Ciudad Vieja, el Parque Paisajístico "Nord", el Parque im. I. Kant, un parque recreativo en Hambourne.
Los aficionados al deporte están interesados en la Academia de Deportes (una de las más grandes de Europa), el estadio de atletismo y fútbol, el parque deportivo Vedau con un palacio de hielo. El macizo del bosque de Duigburg alberga el zoológico más grande del Ruhr con un jardín chino, un acuario, un vivero de cría de ballenas y un delfinario (más de 1 millón de visitantes al año).
La ciudad tiene varios museos importantes, la Ópera y otros teatros.
Economía e industria
El puerto fluvial interior de Duisburg da forma a la economía de la ciudad y a la industria metalúrgica local. Casi un tercio del arrabio producido en Alemania proviene de 8 altos hornos de Duiburg. La siderurgia tradicional y el trabajo del metal en la ciudad se centra cada vez más en productos de alta tecnología. Debido a este cambio estructural (crisis del acero), que ha estado ocurriendo desde la década de 1970, Duisburg sufre de altas tasas de desempleo. En general, la ciudad ocupa uno de los primeros lugares de Renania del Norte-Westfalia en términos de concentración de trabajadores y empleados extranjeros y en términos de desempleo (solo el 14,9% de la población económicamente activa).
Duisburg realiza las funciones del puerto alemán más occidental (alrededor de 2.000 embarcaciones fluviales hacen escala, se manejan alrededor de 2 millones de toneladas de carga). La zona de libre comercio Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg opera sobre la base del puerto local.
Duisburg es el segundo nudo ferroviario más importante de Alemania después de Frankfurt am Main: aquí convergen 6 líneas ferroviarias. A principios del siglo XXI, Duyburg entró en uno de los cinco mayores nudos ferroviarios de la UE en términos de volumen de mercancías.
También es un importante cruce de carreteras (carreteras regionales y locales, 5 carreteras). Por último, Duisburg es de gran importancia en el transporte combinado de mercancías, incluido el transporte de contenedores.
Desde principios del siglo XXI, Duisburg ha sido un centro para la celebración de conferencias internacionales, asociaciones científicas, técnicas e industriales de Alemania y los países de la UE, congresos y reuniones de deportes, políticos, congresos y reuniones públicas, exposiciones industriales.
El sector de servicios en Duisburg también está bastante desarrollado: emplea aproximadamente al 70% de todos los empleados y el papel principal en su desarrollo lo desempeña el sector de la logística, las comunicaciones y el transporte. La ciudad es un centro logístico global, uno de los más grandes de Europa.
La ciudad tiene una esfera bien desarrollada de negocios, información, seguros, banca y servicios financieros. Los empleadores más grandes de la ciudad son:
- Hitachi Power Europe es una corporación de ingeniería eléctrica y electrónica;
- Klöckner & Co AG - comercio mayorista e internacional de productos metálicos y metales ferrosos.
Duisburg es la región más grande de metalurgia ferrosa y no ferrosa y construcción de barcos fluviales, fabricación de máquinas e instrumentos, industria radioelectrónica, producción de equipos eléctricos, industria química que se desarrollan aquí. Además, la ciudad tiene una industria de elaboración de cerveza, tabaco y harina, confección e impresión, se extrae carbón, operan empresas petroquímicas y de refinación de petróleo.
Mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario de Duisburg se ha visto sacudido durante años por numerosos proyectos de desmantelamiento. Los barrios residenciales, generalmente organizados en edificios de gran altura, fueron demolidos en grandes cantidades, y los que quedan se utilizan hoy con fines comerciales.
En consecuencia, la vivienda existente está prácticamente libre de defectos de construcción, lo que aumenta su valor.Básicamente, el mercado inmobiliario en Duisburg es más amplio en los segmentos de precios bajos, y hay muy pocas propiedades de lujo y de lujo en oferta. Pero todavía se encuentran casas y apartamentos cómodos, generalmente cerca del Rin.
Debido a la tasa de desempleo relativamente alta y la disminución constante de la población, el mercado inmobiliario de Duisburg ha estado relajado durante muchos años. Sin embargo, esto no significa que la administración de la ciudad no esté lidiando con los problemas que abundan aquí. Muchos edificios necesitan renovación, en algunas áreas es difícil no notar las deficiencias de infraestructura.
Hoy, la reestructuración en Duisburg está ganando impulso, especialmente en la parte norte de la misma, cerca de Bruckhausen y Marksloch; aquí las autoridades ya han comprado y destruido más de 100 edificios de apartamentos vacíos.
El objetivo de la planificación urbana para el futuro cercano es el desarrollo posterior del Landschaftspark Duisburg-Nord hasta Grüngürtel. Las áreas de conversión fuera del proyecto se están desarrollando en toda la metrópoli del Rin y se están convirtiendo principalmente en áreas verdes.
Contrariamente a la creencia popular, el puerto una vez humeante se está acercando a la naturaleza, a pesar de que la estructura en forma de bloques de los asentamientos de los barrios de los antiguos trabajadores solo está mejorando parcialmente. Al mismo tiempo, la oferta actual de viviendas está experimentando un aumento de valor en muchas áreas de la ciudad. En las áreas industriales, se espera que la oferta de viviendas y propiedades comerciales disminuya ya que la tendencia actual es hacia la creación de asentamientos naturales, abiertos y cercanos a la naturaleza.
Características de los inmuebles residenciales y comerciales por distrito.
Si hablamos de Duisburg en su conjunto, al comprar bienes raíces residenciales y comerciales, un inversor debe centrarse principalmente en los siguientes grupos de población:
- inmigrantes, especialmente musulmanes de Turquía (Duisburg tiene la comunidad musulmana más grande, y en algunas áreas la proporción de extranjeros alcanza el 30%, y en Bruckhausen el 80% de los residentes son inmigrantes);
- trabajadores de empresas industriales (principalmente viven en la ciudad);
- personas mayores (la edad promedio de los residentes de Duisburg es de 47 años y en la región de Ungelsheim, 50 años);
- estudiantes (aunque las universidades locales prácticamente no atraen estudiantes del extranjero y de otras ciudades alemanas, todavía hay muchos estudiantes aquí).
La tabla lo ayudará a tener una idea de qué áreas de Duisburg son elegidas con mayor frecuencia para la residencia permanente por los representantes de ciertos segmentos de la población:
| Distrito | Características principales | Atractivo para representantes de ciertos segmentos de la población. |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Zona tranquila y apacible en el campo, separada de las zonas vecinas por un cinturón verde. Las modernas casas unifamiliares y dobles con jardines bien cuidados crean una imagen general armoniosa. Tiendas, restaurantes, mercado semanal, 3 jardines de infancia, escuelas primarias y secundarias, reserva natural. Hay una zona industrial. Buenas conexiones de transporte. | Personas solteras, familias con hijos, trabajadores industriales. La edad media de los residentes es de 45 años. |
| Alt-Walsum | Nuevos edificios residenciales, edificios de apartamentos. Hay suficientes tiendas, no hay mercado semanal. Las conexiones de transporte son buenas, pero se tarda 1 hora en llegar al centro en autobús. | Gente solitaria, trabajadores industriales. La edad media de los residentes es de 40 años. |
| Fahrn | Principalmente edificios de apartamentos multifuncionales y casas adosadas. Varias tiendas, una panadería, una carnicería, 3 jardines de infancia, una escuela primaria, secundaria y especializada. Área reservada para recreación. Se tarda unos 30 minutos en llegar al centro, las conexiones de transporte son buenas. La vida es decente y barata. | Personas solteras, parejas sin hijos. La proporción de extranjeros es un 25% más alta que en otras regiones. |
| Overbruch | Carácter rústico. Principalmente construcciones prefabricadas y asentamientos residenciales, viviendas unifamiliares. Supermercado, panadería, carnicería, sin mercado semanal. Se tarda bastante en llegar al centro. | Personas solitarias. La edad media de los residentes es de 44 años. |
| Vierlinden | La zona está cerca de Oberhausen y Dinslaken. Casas adosadas en nuevos conjuntos residenciales, casas unifamiliares antiguas, edificios de apartamentos. Buenas conexiones de transporte, rápido acceso al centro. 4 jardines de infancia, un supermercado, una tienda de descuentos, una panadería, un mercado semanal, recreación en un área de conservación, canchas deportivas, un hipódromo. | Parejas jóvenes sin hijos, familias con hijos, gente activa. |
| Wehofen | Ambiente rústico idílico. Se han construido nuevos edificios residenciales con jardines en las afueras del distrito. 5 jardines de infancia, sin escuelas. Buenas conexiones de transporte, se tarda una hora en llegar al centro. Pequeños comercios, supermercado, mercado semanal, campos deportivos. | Personas solteras, parejas sin hijos. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | La zona se caracteriza por una mezcla de edificios residenciales antiguos y nuevos. Viven representantes de diversas nacionalidades. Mercado semanal, tiendas, calle comercial, cafés, jardines de infancia, escuelas primarias y secundarias. Jardín Botánico. Parque deportivo, cabaret, torre de observación. | Familias de ingresos medios con niños. 25% de extranjeros. |
| Marxloh | La región es industrial. Casas y apartamentos sencillos, parcialmente en mal estado. Alquiler bajo, buenas conexiones de transporte. 8 jardines de infancia, bancos, consultorios médicos, tiendas, un gran mercado de electrodomésticos, muchas tiendas de bodas de moda, una mezquita musulmana. | Familias de bajos ingresos, personas solteras. Hay un 36% más de extranjeros que en otras zonas. |
| Neumühl | Se caracteriza por estructuras heterogéneas que van desde atractivas viviendas unifamiliares hasta grandes edificios prefabricados. Polígono industrial, varios pequeños comercios, supermercados, discoteca, restaurante, mercado semanal, hospital católico. Las conexiones de transporte son buenas. | Personas solitarias. La edad media de los residentes es de 43 años. |
| Obermarxloh | Mayormente vivienda social. Aquí se puede comprar una buena casa por poco dinero, pero el ambiente es desagradable, los problemas sociales no se han resuelto y hay muchos parados. Las conexiones de transporte son buenas, se tarda 40 minutos en llegar al centro. | Familias de escasos recursos. Hay muchos extranjeros, especialmente turcos. |
| Röttgersbach | La zona se caracteriza por casas unifamiliares, antiguas casonas, casas patricias. Los edificios de apartamentos son raros. 5 jardines de infancia, descuentos, sin mercado, sin escuelas. Parque, club de golf, sauna, piscinas, recreación al aire libre. Buenas conexiones de transporte, pero se tarda 1 hora en llegar al centro. El alquiler es alto. | Familias con niños en edad preescolar, jubilados. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Área media con áreas residenciales grises, edificios antiguos que necesitan renovación. Se pueden encontrar hermosas casas nuevas en tranquilas calles laterales. El alquiler es relativamente bajo. 5 jardines de infancia, piscina cubierta, biblioteca, algunas tiendas, zona comercial. Buenas conexiones de transporte, a 30 minutos del centro. | Familias de escasos recursos. El 22% son extranjeros. |
| Beeckerwerth | Zona tranquila, incluso en el centro. 3 jardines de infancia, escuela primaria, tiendas de descuento, mercado, discoteca, campo de deportes. Buenas conexiones de transporte, hay atascos de tráfico, al centro - 30 minutos. | Personas solitarias. El 13% son extranjeros. |
| Bruckhausen | El área está ubicada entre los enormes y visibles edificios de la acería. Un área social desfavorecida con una alta tasa de criminalidad. Los edificios están en mal estado, la tasa de desempleo supera el 30%, los alquileres son bajos. | Más del 80% de los residentes son inmigrantes, la proporción de extranjeros en la zona es del 60%. |
| Laar | Pequeña zona idílica en el Rin. Varias filas de edificios residenciales, edificios de apartamentos. Instituto de Tecnología de Materiales Aplicados de la Universidad de Duisburg-Essen. Varios jardines de infancia, escuelas primarias y secundarias, polideportivos. Buenas conexiones de transporte, al centro - menos de 30 minutos. | Familias con hijos, jubilados. La proporción de extranjeros es del 25%. |
| Mittelmeiderich | Una de las áreas centrales con hermosos edificios antiguos combinados con edificios funcionales de gran altura. 7 jardines de infancia, 3 escuelas primarias, escuelas secundarias. Calle comercial, farmacias, tiendas. | Familias con niños |
| Obermeiderich | Una variedad de opciones de vivienda: hermosas casas unifamiliares antiguas, edificios de apartamentos sencillos, edificios funcionales de gran altura. La zona está atravesada por varias carreteras principales. En el noroeste, un parque paisajístico, en el noreste, un centro comercial, en el oeste, una gran área comercial e industrial. | Parejas jovenes |
| Untermeiderich | La zona se caracteriza por viviendas unifamiliares, edificios de apartamentos con y sin jardín, a veces casas adosadas. Calle comercial, comercios, comercios minoristas, tiendas de descuento, supermercados, mercado semanal, 3 jardines de infancia, escuelas primarias, discoteca. Buenas conexiones de transporte, alquiler bajo. | Parejas jóvenes, familias con niños pequeños. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Viviendas con fachadas modernistas bien conservadas, obra nueva en la zona del ayuntamiento. Tiendas, supermercados, mercado semanal, restaurantes, pubs, tiendas de descuento. Plantas industriales y químicas. Guarderías, escuelas primarias y secundarias, bachillerato. Buenas conexiones de transporte, se tarda 30 minutos en llegar al centro. Campos deportivos. | Gente solitaria, trabajadores de fábricas. |
| Baerl | Un área maravillosa con una reserva natural y un área recreativa. Principalmente viviendas unifamiliares, edificios rurales y varios edificios de apartamentos. 2 jardines de infancia, escuela primaria. | Familias con hijos, jubilados. |
| Hochheide | Los apartamentos funcionales y los edificios residenciales se mezclan con las viviendas unifamiliares. 6 jardines de infancia, escuelas primarias, supermercados, tiendas de descuento, mercado semanal. | Ciudadanos socialmente vulnerables. En las casas familiares cercanas al Rin hay familias con niños. Gente ahorrativa. |
| Ruhrort | Bonita zona para quedarse. Desarrollo denso. Casas unifamiliares, rara vez adosados. Numerosos establecimientos de restauración, excelentes conexiones de transporte, 3 jardines de infancia, escuelas primarias, secundarias e integrales, supermercados, bancos, tiendas de descuento. | Familias con hijos, jubilados. La edad media de los residentes es de 44 años. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Zona verde en el campo. Viviendas unifamiliares, obra nueva. Buenas conexiones de transporte, al centro - 15 minutos. 6 jardines de infancia, escuelas primarias, comercios, consultorios médicos, farmacias, restaurante, área recreativa con barbacoa e instalaciones para deportes acuáticos. | Familias jovenes |
| Hochemmerich | Área grande. Mercado semanal, supermercados, tiendas de descuento, minoristas. Buenas facilidades de transporte. Instalaciones deportivas, zonas de agua, jardín de brezos, escenario, cafeterías, campo de minigolf, parques infantiles. | 25% de extranjeros. Gente de ingresos modestos, gente solitaria. |
| Friemersheim | La zona rural se caracteriza por antiguas casas unifamiliares, casas unifamiliares estándar. 6 jardines de infancia, colegios generales y secundarios, comercios, supermercados. | Familias con niños pequeños, jubilados. |
| Rheinhausen-Mitte | Casas sencillas, edificios antiguos junto con rascacielos funcionales. Calle comercial, mercado semanal, 4 jardines de infancia, canchas deportivas, áreas de agua, jardín-brezo, café-bar, campo de golf. Buenas conexiones de transporte, rápido acceso al centro y áreas vecinas. | Personas solitarias. La edad media de los residentes es de 47 años. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Zona en el campo. 5 jardines de infancia, 3 escuelas primarias, una escuela secundaria, 2 escuelas secundarias modernas, una escuela especializada para retrasados mentales. Mercado semanal, amplios comercios, área recreativa, deportes acuáticos, clubes deportivos. Al centro en bus 50 minutos. Tiene su propia estación de tren. | Familias con hijos, jubilados. La edad media de los residentes es de 45 años. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Zona de moda. Muchos edificios antiguos con hermosas fachadas y edificios nuevos funcionales. Apartamentos de todo tipo y tamaño. Puerto interior. Mercados semanales, muchas tiendas, centros comerciales, teatro central, restaurantes, minoristas, casinos de alta tecnología, cafés, bares, museos. Poco verdor. | Parejas jóvenes, solteros. La proporción de extranjeros es del 15%. La edad media de los residentes es de 44 años. |
| Dellviertel | Zona popular. Mayormente edificios nuevos. Varios jardines de infancia, escuelas primarias, escuela integral, escuelas secundarias. Teatro cabaret, centro cultural, cafés, pubs, parques infantiles. | Familias jóvenes, parejas jóvenes sin hijos. |
| Duissern | Hay muchos edificios antiguos, avenidas y patios verdes. Bosque de la ciudad. Muchas casas de vecindad y villas privadas con jardines bien cuidados. Varios jardines de infancia, 2 escuelas primarias, la Universidad de Duisburg-Essen, 2 jardines botánicos, un zoológico, un delfinario. Buenas conexiones de transporte, se puede llegar al centro en un par de minutos, a Dusseldorf en una hora. | Estudiantes, familias con hijos, jubilados. La edad media de los residentes es de 46 años. La población está disminuyendo todo el tiempo. |
| Hochfeld | Casas y apartamentos sencillos. Muchas cafeterías y tiendas turcas. Mercado semanal, muchos puntos de venta, 2 parques, discotecas, restaurante, pub. Tarifas de alquiler bajas. | Migrantes, solteros, estudiantes, familias de bajos ingresos. La proporción de extranjeros es del 37%. |
| Kaßlerfeld | Edificios estándar, casas antiguas y edificios nuevos funcionales. Puede comprar una casa barata en la calle principal o en una calle lateral tranquila. 3 jardines de infancia, discotecas, supermercados. Buenas conexiones de transporte, al centro - 10-15 minutos. | Jóvenes con baja exigencia. Personas de bajos ingresos que no están dispuestas a renunciar a los beneficios del centro de la ciudad. |
| Neudorf-Nord | Un área popular cerca del bosque de la ciudad y el parque deportivo más grande de Alemania. Muchas opciones de vivienda. Hay un campus de la Universidad de Duisburg-Essen. Excelente infraestructura, conexiones de transporte bien desarrolladas. | Estudiantes, jubilados. La edad media de los residentes es de 45 años. |
| Neudorf-Süd | Zona verde que bordea el parque deportivo Wedau y el bosque urbano. Principalmente casas adosadas y edificios antiguos bien conservados, así como edificios de apartamentos funcionales, nuevas estructuras y bonitas casas unifamiliares. Area Recreativa. La proximidad del centro. | Parejas jóvenes, familias con niños, jubilados. |
| Neuenkamp | En el norte, el distrito está ocupado por una zona industrial, el asentamiento está en el sur. El área es lo suficientemente verde. dominado por pequeñas casas particulares, edificios unifamiliares, edificios de apartamentos con vistas al campo. 2 jardines de infancia, escuela primaria, varias tiendas para las necesidades diarias, restaurantes, pequeña piscina cubierta. | Parejas sin hijos, solteros, trabajadores industriales. |
| Wanheimerort | Gran cantidad de áreas residenciales, autopistas, áreas comerciales y recreativas. Muchas casas unifamiliares con jardines, edificios de apartamentos. Parque deportivo, área forestal, 6 lagos, gran cementerio forestal. Mercado, muchas tiendas, supermercados, tiendas de descuento, 6 jardines de infancia, 3 escuelas primarias, escuelas secundarias. Excelentes conexiones de transporte: puede llegar rápidamente al centro, Düsseldorf y Dortmund. | Familias con hijos, parejas jóvenes, jubilados. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Un área popular en una zona boscosa tranquila. Proximidad al centro y varias áreas de esparcimiento. Guardería, parque deportivo, mercado semanal, lago. Puede llegar rápidamente a la universidad en el área de Neudorf-Nord. | Estudiantes, familias con niños en edad preescolar, jubilados. |
| Buchholz | Zona residencial tranquila. Guarderías, escuelas primarias y secundarias. Mercado semanal, parque recreativo. Una excelente combinación de naturaleza e infraestructura urbana. | Familias y parejas adineradas. |
| Großenbaum | Agradable zona con predominio de viviendas unifamiliares y conventillos con jardín. Hay casas adosadas y prefabricadas. Lagos, bosques para caminar, muchas tiendas y cafés. Jardines de infancia, 2 escuelas primarias, una escuela integral, Universidad de Ciencias Aplicadas de Renania del Norte-Westfalia. Buenas conexiones de transporte, al centro - 10 minutos. | Estudiantes, familias con niños, parejas jóvenes. |
| Huckingen | Un lugar popular para vivir debido a sus muchas áreas verdes, infraestructura desarrollada y excelentes conexiones de transporte. Hay nuevas áreas de desarrollo con edificios de uno y dos apartamentos. El centro de desarrollo de Infineon Technologies AG se encuentra aquí y se espera la creación de nuevas empresas de alta tecnología. Centro comercial, St. Anna, 3 jardines de infancia, escuela primaria, restaurante gourmet italiano, hotel, campo de golf, muchas actividades al aire libre. | Familias con hijos, emprendedores, empleados de centros tecnológicos, jubilados. La edad media de los residentes es de 45 años. |
| Hüttenheim | El área limita al oeste con el Rin y las plantas industriales. Las iglesias cristianas se han convertido en un centro comercial y una residencia de ancianos, hay 2 mezquitas musulmanas y se construirá una más. Predominan las casas sencillas. El alquiler es bajo. 3 jardines de infancia, las tiendas son suficientes. Los enlaces de transporte son aceptables, al centro 30 minutos. | Personas con un presupuesto limitado a las que no les importa vivir con extranjeros. El 28% son extranjeros. |
| Mündelheim (incluye Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Zona tranquila y pacífica del tipo pueblo. Muchas casas unifamiliares antiguas y nuevas rodeadas de campos y prados. Buenas conexiones de transporte, al aeropuerto de Dusseldorf - 15 minutos. Escuela primaria, 2 jardines de infancia. Amplias oportunidades para la recreación al aire libre. | Familias con niños en edad preescolar, jubilados. |
| Rahm | En el este, el área está dividida por una gran zona forestal. Hay una zona de desarrollo. 3 jardines de infancia, escuela primaria, amplios comercios y espacios verdes. Conveniente para llegar a Dusseldorf. Renta baja y al mismo tiempo cercanía al centro de la ciudad. | Jubilados, empleados de empresas de bajos ingresos. 5% de extranjeros. La edad media de los residentes es de 45 años. |
| Ungelsheim | Zona mayoritariamente tranquila y verde, equidistante del centro de la ciudad, Düsseldorf y Krefeld. Hay pocos edificios unifamiliares y de apartamentos, en su mayoría adosados. Cerca hay un área recreativa, hay muchas tiendas. | Jubilados. La edad media de los residentes es de 50 años. |
| Wanheim-Angerhausen | La zona cuenta con áreas verdes, pero está rodeada de plantas industriales. Edificios de apartamentos funcionales, viviendas unifamiliares, conjuntos residenciales. 5 jardines de infancia, escuelas para niños de todas las edades. Mercado semanal, tiendas, descuentos. Parques infantiles, área recreativa, orilla del Rin. | Familias con niños, gente solitaria. |
| Wedau | “Ciudad Jardín”: el área está ubicada en 6 lagos y otras áreas de recreación y al mismo tiempo está cerca del centro. La calidad de vida es alta. Casas adosadas, urbanizaciones prefabricadas, conventillos y viviendas unifamiliares, villas de pueblo con amplios jardines. Parque deportivo, varias piscinas para canotaje y remo, bosque, área de recreación. 2 jardines de infancia, escuela primaria, excelente infraestructura, buenas conexiones de transporte. | Familias con hijos, jubilados. La edad media de los residentes es de 48 años. |
Características de los inmuebles comerciales.
De hecho, si un inversor decide comprar una propiedad inmobiliaria en Duisburg, es recomendable centrarse en las propiedades residenciales. Cuando existe el deseo de invertir en edificios comerciales, es mejor enfocarse en áreas de la ciudad en las que la infraestructura no está demasiado desarrollada, especialmente en el norte. Pero en cualquier área en la que decidas abrir una institución como un restaurante o una cafetería, debes tener en cuenta el hecho de que Duisburg es una ciudad multinacional, y aquí viven muchos musulmanes. Habrá muchos más visitantes si piensa en el menú halal y el ambiente oriental del catering.
Los turistas vienen a Duisburg para visitar el puerto más grande, museos, un zoológico y para visitar los festivales locales. Hay hoteles en la ciudad y no hay escasez de plazas, por lo que es poco probable que la apertura de un hotel u hostal cumpla con las expectativas del inversor.
Como ya se mencionó, la población de Duisburg está envejeciendo: las parejas jóvenes rara vez se mudan aquí para vivir. Según las estadísticas, la ciudad tiene 138,3 médicos en ejercicio por cada 100.000 habitantes, mientras que la media alemana es de 230. Esto sugiere que pronto habrá escasez de especialistas en ancianos. El inversor podría invertir en la apertura de una nueva clínica, residencias de ancianos, pensiones.
Finalmente, la demanda garantizada será disfrutada por los servicios de albergues de estudiantes, cafés económicos, instalaciones de entretenimiento para jóvenes y cafeterías. Pero con la condición de que dichas empresas estén ubicadas muy cerca de las universidades.
Costo promedio de bienes raíces residenciales y comerciales en la ciudad.
En el mercado inmobiliario de Duisburg, la abrumadora cantidad de ofertas de vivienda se refiere a apartamentos y casas en el segmento de precios bajos. Hay muy pocas villas de lujo y apartamentos de lujo en la ciudad; Las casas más o menos cómodas y dignas de mención están ubicadas cerca del Rin y cerca de algunas áreas recreativas en áreas que no tienen zonas industriales. Pero también hay muchas casas unifamiliares o bifamiliares a la venta, principalmente en el sur de la ciudad y en la margen izquierda del Rin.
Los apartamentos ubicados en lugares bastante atractivos también se incluyen en la oferta. Por ejemplo, en Rumeln-Kaldenhausen, un amplio ático de 90 m2 y tres habitaciones costará alrededor de 200.000 euros, incluido un balcón.
En la popular zona residencial de Baerl, en el norte de Duisburg, este tipo de propiedades no son infrecuentes. Aquí el mercado es grande y diversificado en términos de variedad de tipos de propiedad. Ya sean los pisos superiores o inferiores, el jardín, el balcón, en las áreas de desarrollo de Baerl, incluso los compradores más exigentes encontrarán lo que buscan. Al mismo tiempo, los precios se mantienen en el rango de los 170.000 a los 400.000 euros, dependiendo de la superficie de la vivienda y algunas de sus características.
Pero los nuevos edificios ya están en mejores ubicaciones. Para los apartamentos de tres habitaciones en la planta baja con una superficie de 100 m2, los precios están fijados en 260.000 euros y el jardín está incluido en el precio.
Un poco al este, en Buchholz, la oferta es más modesta: se vende un piso de tres habitaciones de 70 m2 a un precio de 60.000 euros, aunque se encuentren en ubicaciones atractivas.
| Distrito | Dinámica de la demanda inmobiliaria (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (incluye Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Los bienes raíces comerciales en Duisburg pueden considerarse económicos con seguridad, incluso teniendo en cuenta los costos adicionales de pagar los honorarios del notario, el pago de impuestos y la comisión del corredor. La siguiente tabla le ayudará a familiarizarse con los precios actuales de los edificios comerciales más populares:
| Objeto de propiedad | Año de construcción | Área, m2) | Rentabilidad (%) | Renta absoluta (EUR) | Costo (EUR) | Agregar. gastos (notario, impuesto sobre la compra, comisión del corredor) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dos casas de vecindad | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Edificio de oficinas | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Cartera de edificios de apartamentos | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Tierras de inversión | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Precios de apartamentos de varios tamaños.
Aquí hay 2 tablas: la primera lo ayudará a tener una idea del costo promedio de un metro cuadrado de área de apartamentos en Duisburg, el estado federal de Renania del Norte-Westfalia y en Alemania en general, y la información de la segunda La tabla lo ayudará a comprender la dinámica del costo de los apartamentos para el período de 2021 a 2021:
La siguiente tabla contiene datos sobre a qué precio puede comprar un apartamento en Duisburg, según la zona de la ciudad que se elija:
Precios para edificios residenciales individuales de varios tamaños.
Las siguientes 2 tablas ayudarán a evaluar las perspectivas de compra de una casa residencial individual en Duisburg: la información de la primera tabla le informará sobre el costo promedio de las casas en Duisburg, Renania del Norte-Westfalia y Alemania a partir de 2021, y la información del La segunda tabla ayudará a formarse una idea del cambio de dinero a edificios privados de 2021 a 2021:
Los precios promedio actuales de un metro cuadrado del área de una casa privada en ciertos distritos de Duisburg se reflejan en la siguiente tabla:
La siguiente tabla muestra los precios medios de mercado de las viviendas unifamiliares en Duisburg por distrito de la ciudad:
| Distrito | Precios de la vivienda (euro) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (incluye Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
A continuación se muestran los precios actuales de 1 m2 de área de condominio en los distritos de Duisburg, en los que se están vendiendo actualmente:
| Distrito | Precios de los condominios (EUR / m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (incluye Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Precios de alquiler de inmuebles residenciales y comerciales por distrito
Alto desempleo, una población que envejece, una población en declive, una gran proporción de viviendas sociales para familias de bajos ingresos y migrantes: estas circunstancias no afectaron al mercado inmobiliario local de la mejor manera. Las tarifas de alquiler han ido disminuyendo durante mucho tiempo, y hoy puede alquilar un apartamento a un precio bastante bajo incluso en lugares atractivos en Duisburg.
No será rentable alquilar una vivienda para su posterior subarrendamiento: hay suficientes ofertas en el mercado, las autoridades incluso se están deshaciendo de los edificios de apartamentos vacíos.
En cuanto al arrendamiento de inmuebles comerciales, las tarifas de los propietarios también pueden describirse como modestas. Pero tratar de ganar dinero con el subarrendamiento no vale la pena: muchos establecimientos están cerrados debido a la falta de visitantes para alcanzar el nivel de autosuficiencia. En pocas palabras, los empresarios pueden encontrar fácilmente un local adecuado sin pagar de más al propietario.
Los precios de alquiler actuales para algunos tipos de bienes raíces comerciales se incluyen en la siguiente tabla:
| Propiedad comercial | Área, m2) | Costo por 1 m 2 (euro) | Coste total (EUR) |
|---|---|---|---|
| Edificio de oficinas | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Espacio de oficina | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Almacén logístico | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Local comercial en el 1er piso del edificio | 160 | 4.50 | 720 |
| Café con mesas en la calle | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Bar | 140 | 5.72 | 800 |
| Un restaurante | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Tierra (comunicaciones) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Bodega de vinos con venta exacta | 240 | 4.38 | 1.050 |
Precios de alquiler de apartamentos de varios tamaños.
La demanda de viviendas alquiladas en Duisburg es comparable al promedio de la República Federal de Alemania: desde la fecha de publicación del anuncio del alquiler de un apartamento hasta la firma de un contrato con un inquilino, toma un promedio de 14 días. aquí. A modo de comparación, en Berlín, aquellos que desean alquilar un apartamento son buscados en 10 días, y en Friburgo, en 6 días.
Los residentes de Duisburg gastan un promedio del 14,1% de sus ingresos mensuales en alquilar un apartamento, si no tenemos en cuenta el costo de las facturas de servicios públicos y otros costos de mantenimiento de una vivienda. Para pagar los servicios de recogida de basura doméstica, agua fría y caliente, aire acondicionado, calefacción y electricidad, los vecinos reservan adicionalmente unos 170 euros al mes.
Preste atención a las tablas a continuación. El primero contiene información sobre el costo promedio de alquiler de apartamentos en Duisburg (a modo de comparación, también indicamos los precios promedio para el estado federal de Renania del Norte-Westfalia y Alemania), y la segunda tabla refleja información sobre el cambio en el costo de alquiler apartamentos para 2011-2017:
La siguiente tabla proporciona información sobre el costo promedio de alquiler de apartamentos en algunas áreas de Duisburg:
Precios de alquiler de casas particulares
Los precios medios de alquiler de edificios residenciales privados de 100 m2, 150 m2 y 200 m2 en Duisburg, Renania del Norte-Westfalia y la República Federal de Alemania se muestran en la primera tabla que ve a continuación. Y la segunda tabla refleja la dinámica de los precios de alquiler de viviendas para 2011-2017:
Conclusión
Duisburg tiene actualmente una gran oferta de viviendas unifamiliares. Las altas tasas de desempleo han estado reduciendo el valor de las propiedades en los segmentos de precios más bajos durante muchos años. Las viviendas actualmente disponibles en muchas áreas, especialmente al norte del puerto, pronto serán demolidas y modernizadas: se equiparán nuevos espacios de estacionamiento, se planea un negocio prometedor, las autoridades también informan sobre la mejora de los lugares públicos.
En el sur de Duisburg, en Rheinhausen, la estructura urbana se parece más a un pueblo. Las casas unifamiliares modernas están dispersas por todas partes, pero aquí y allá están surgiendo urbanizaciones adosadas contrastantes del período de la posguerra que necesitan una renovación.
Y en el extremo norte de la ciudad, en Baerle y Walsum, existe una estructura urbana similar cerca de las áreas de recreación y lugares públicos.
En general, existe una tendencia hacia una disminución en el número de grandes áreas residenciales en Duisburg, lo que debería contribuir a un aumento en el nivel de vida, principalmente debido a la ecologización activa de las calles y una infraestructura bien desarrollada.
Los compradores potenciales deben considerar opciones de bienes raíces que tengan una perspectiva a largo plazo y evaluar cuidadosamente el área, una comprensión de qué ubicación y propiedades continuarán funcionando bien y brindarán una buena vida a los inquilinos.
Entonces, en el curso del análisis del atractivo de inversión de propiedades residenciales y comerciales en Duisburg, se encontraron los siguientes factores negativos:
- La población de la ciudad en constante disminución. La edad promedio de los residentes de Duisburg es de 40 a 45 años y, en algunas áreas, 50 años.
- Infraestructura subdesarrollada en determinadas zonas de la ciudad.
- Bajo nivel de vida de la población local.
- Tasa de desempleo extremadamente alta.
- Baja capacidad de pago de la población.
- Un pequeño número de áreas verdes, estropeadas por objetos industriales visibles desde todas partes.
Los puntos positivos a favor de comprar una propiedad en Duisburg son:
- El trabajo constante de las autoridades para mejorar la calidad de vida de la población, construcción activa de zonas de desarrollo, enverdecimiento de calles, construcción de barreras de sonido entre fábricas y conjuntos residenciales, y un aumento en el número de estacionamientos y áreas recreativas.
- La presencia de una universidad, clínica.
- Enlaces de transporte desarrollados, la proximidad de Dusseldorf.
- La presencia de muchas empresas industriales operativas, empresas de servicios, fábricas, industrias de alta tecnología. La economía de la ciudad puede considerarse estable gracias al río local y al puerto marítimo.
- Tarifas de alquiler bajas, bajo costo de apartamentos y casas: los precios inmobiliarios actuales en Duisburg permiten a los inversores novatos con poco capital comprar objetos.
Recordemos también los principales indicadores por los que conviene guiarse a la hora de evaluar el mercado inmobiliario de la ciudad:
| Precio medio de alquiler | 5,30 euros / m2 |
| Valor promedio de la vivienda | 243.000 euros |
| Costo promedio de un condominio | 1.050 euros / m2 |
| Coste medio de 1 m 2 del área de un apartamento (30 m 2) | 1389 euros |
| Dinámica de los precios inmobiliarios en comparación con el año anterior (2017) | 0.019 |
