La peculiaridad del mercado inmobiliario español es la presencia de un segmento especial controlado por instituciones financieras locales. Se trata de bienes inmuebles confiscados e hipotecados que fueron incautados a los morosos como pago de una deuda. La compra de dicha vivienda se considera la inversión de dinero más rentable. Cómo comprar una propiedad de un banco en España, lo consideraremos a continuación.
¿Qué es la propiedad hipotecaria española?
Como se mencionó anteriormente, los bienes raíces de un banco son una garantía, incautada a los deudores sobre préstamos para cubrir obligaciones de deuda. ¿De dónde procede ese segmento en el mercado? El hecho es que en los tiempos anteriores a la crisis, el sector de la construcción en el país se desarrolló a un ritmo acelerado. La vivienda en España estaba en demanda, cada día se realizaban un gran número de operaciones de compraventa y se emitían numerosos préstamos hipotecarios.
Las oleadas de crisis que atravesaron la Unión Europea provocaron el colapso de los mercados financieros, un aumento del número de ciudadanos desempleados, lo que significó un aumento del número de morosos en los préstamos. Como compensación por las pérdidas incurridas, los bancos comenzaron a incautar garantías de los prestatarios y venderlas a un costo reducido. Dado que había muchos deudores, el número de objetos incautados contribuyó a la creación de todo un segmento de mercado.
Actualmente, no solo se ponen a la venta apartamentos en el mercado secundario, sino también apartamentos nuevos, ya que se emitieron muchos préstamos para complejos residenciales en construcción.
La mayoría de los bancos españoles ya tienen su propio departamento inmobiliario en la plantilla, que se ocupa de la venta de la propiedad incautada.
El artículo “Comprar inmuebles en España” te ayudará a estudiar en detalle el procedimiento de compra de vivienda en este país y no solo a los bancos.
Ventajas y desventajas de los inmuebles hipotecados en España
Antes de comprar un bien inmueble hipotecado, debe sopesar todos los pros y los contras de dicha transacción. Observemos las ventajas de tal compra:
- Costo reducido de objetos. Dichos inmuebles se venden con un descuento del 30-40% del precio original. A veces, el descuento llega al 80%.
- Financiación por parte de la mayoría de bancos para la adquisición de inmuebles hipotecados, es decir, la inscripción de un préstamo hipotecario al comprador. Debido a esto, la institución financiera no solo vende los apartamentos arrestados, sino que también proporciona un reembolso completo en caso de impago, ya que el costo de dicha vivienda aumentará significativamente en unos pocos años.
- Posibilidad de negociación. A pesar de que el vendedor es una organización crediticia, nadie canceló la negociación para la reducción de costos. Es posible comprar una vivienda a bajo costo, incluso teniendo en cuenta la necesidad de reparaciones. Por regla general, los precios iniciales que se publican son ligeramente superiores a aquellos a los que el banco está dispuesto a vender la propiedad.
Es importante conocer las desventajas de tal adquisición. Una evaluación de las desventajas existentes le permitirá decidir si vale la pena involucrarse con el sector inmobiliario bancario. Los aspectos negativos de la transacción incluyen los siguientes:
- Casi todos los bienes raíces bancarios requieren renovación, la mayoría de las veces terminación de capital. Esta es una de las razones del bajo costo de la vivienda.
- A menudo, la financiación del 100% de la compra del banco significa un aumento en la tasa del préstamo.
- Al vender un inmueble en una hipoteca, el banco está listo para un trato solo con la condición de que el cliente obtenga un préstamo dentro de sus muros, aunque las condiciones en otra institución de crédito pueden ser más rentables.
- El nuevo propietario deberá responder por las deudas existentes en las facturas de servicios públicos. Cuando se incauta el objeto de la prenda, todas las cuentas personales deben cancelarse, pero en la práctica no siempre es así.
- La capacidad de comprar bienes raíces solo mientras mantiene su estatus legal. Por ejemplo, si es un apartamento, solo se puede utilizar como espacio habitable. Para no meterse en líos, durante la transacción, debe estudiar detenidamente los términos del acuerdo de compra y venta.
A lo que debes prestar atención
Antes de comprar un apartamento en un banco, se recomienda averiguar:
- ¿La condición técnica del local cumple con los estándares estatales?
- ¿Hay una deuda en las facturas de servicios públicos?
- La calidad de los servicios públicos proporcionados, problemas existentes con el suministro de agua, electricidad, etc.
- ¿El propietario anterior entró en disputas con respecto a la reconstrucción o remodelación de viviendas? Si tales disputas han tenido lugar, debe aclararse si se han completado, a favor de quién. El hecho es que al comprar un espacio habitable, el nuevo propietario tendrá que lidiar con todos los desacuerdos existentes con las agencias gubernamentales.
Dónde comprar propiedad garantizada
Hay varias formas de buscar bienes raíces hipotecados. En primer lugar, debe comunicarse directamente con la agencia inmobiliaria o visitar su sitio web. Sin embargo, además de los portales de agencias en España, existen recursos donde no existe un enlace a una inmobiliaria concreta. Muestran objetos desde apartamentos metropolitanos hasta casas en la isla de Gran Canaria. También hay anuncios de particulares.
Entre los sitios populares se encuentran:
- www.idealista.com - el mayor número de ofertas aquí;
- www.fotocasa.es es el segundo sitio de búsqueda de propiedades más popular;
- www.habitaclia.com - muy demandado entre los catalanes, ya que la mayoría de los anuncios presentados son de Barcelona, Girona y Tarragona.
Sin embargo, los bienes raíces bancarios no se pueden encontrar en todas partes. Para ver todas las ofertas de las instituciones financieras, debe consultar los sitios web de los bancos. Éstos son algunos de ellos:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваnkinter.
También puedes contactar con la sucursal bancaria, donde podrás asesorarte sobre los objetos inmobiliarios hipotecados disponibles en el mercado.
Procedimiento de compra de inmuebles hipotecados
El procedimiento para la compra de un inmueble hipotecado en España consta de los siguientes pasos:
- Busque un objeto adecuado.
- Abrir una cuenta bancaria.
- Reserva del apartamento seleccionado. Dado que el objeto debe retirarse de la venta para que otros compradores no lo consideren, se debe pagar un depósito del 5-10% del costo de la vivienda. Esta cantidad no es reembolsable tras la decisión de cancelar la transacción.
- Celebración de un preacuerdo de compraventa. El acuerdo sirve como garantía de que la transacción se llevará a cabo en el marco de los acuerdos alcanzados.
- Conseguir N.I.E. - número de identificación de extranjero. Ningún acuerdo en España es posible sin él. Se requiere no solo comprar un apartamento, sino también comprar un vehículo. Puede conseguir el número en la comisaría de policía del lugar de compra de la propiedad. La solicitud para la asignación de N.I.E. se presenta en persona y un fideicomisario también puede recibir el documento. Si el solicitante está casado, es mejor emitir N.I.E. a ambos cónyuges a la vez. El procedimiento de registro tarda de 2 a 14 días.
- Cuando se utilizan fondos prestados, se emite una hipoteca.
- En ausencia de un préstamo, puede proceder inmediatamente a la notarización de la transacción. El notario prepara el contrato de venta y verifica la pureza legal del objeto. Por lo general, esto toma de 1 a 3 días, pero al comprar una propiedad en construcción, el plazo se puede aumentar.
- La firma de la factura de compraventa. Las partes de la transacción son el comprador y el banco como vendedor. Todo debe realizarse en presencia de un notario. Si la compra se realiza con sus propios fondos, el pago completo se produce en esta etapa. El trato se cierra en euros.
- Inscripción en el registro de la propiedad inmobiliaria. Esto debe hacerse dentro del primer mes después de la compra. Para registrarse necesita:
- aplicar al Registro de Propiedad Español (Registro de Propiedad);
- llene un formulario especial;
- pagar la tasa por las acciones de registro (alrededor del 2% del valor de la propiedad);
- Presentar un recibo de pago al Registro de Propiedad.
El proceso dura aproximadamente una hora. Después de eso, dentro de un mes, el propietario de la propiedad recibe una Nota Simple, un documento que confirma la propiedad.
El procedimiento para comprar un objeto inmobiliario comercial es algo diferente. Puede leer más al respecto en el artículo "Inmuebles comerciales en España".
Paquete de documentos
En cada etapa de la transacción, se requerirá un cierto conjunto de documentos. Entonces, para obtener N.I.E necesitas:
- un cuestionario completado por duplicado (emitido por la policía);
- dos fotografías de 3 x 4 cm;
- copias de todas las páginas del pasaporte extranjero (se requiere una visa válida);
- una copia del contrato preliminar de venta;
- un documento que confirme el pago del depósito de seguridad;
- certificado bancario sobre la presencia de una cuenta corriente, que almacena fondos para la compra.
El notario necesitará:
- pasaporte del comprador;
- I.E del comprador;
- acuerdo preliminar;
- datos bancarios como vendedor.
Al postularse en el Registro de la Propiedad español, debe presentar:
- pasaporte;
- contrato de venta firmado;
- una solicitud que se puede emitir en el lugar;
- recibo de impuestos.
Al registrar una hipoteca, el paquete de documentos será más grande.
Precios inmobiliarios
Los precios de la vivienda asegurada dependen de una serie de factores: si la casa está ubicada en la costa, si la infraestructura está desarrollada, si el objeto es adecuado para vivir. Además, se tiene en cuenta la región de ubicación. Por regla general, no hay tantas garantías inmobiliarias en las zonas turísticas y son más caras.
Por ejemplo, el coste medio de un apartamento de una habitación en Tenerife es de 210.000 €, un apartamento de tres habitaciones es de 390.000 €. En Barcelona, un apartamento de una habitación costará 110.000 € de media, un apartamento de 2 habitaciones - 138.000 €, un apartamento de 3 habitaciones - 192.000 €. Vivienda en Madrid similar en superficie (35-40 m2) cuesta 100.000, 120.000 y 180.000 €, respectivamente. Torrevieja se considera uno de los distritos españoles más económicos. Allí, dichos apartamentos costarán 65.000, 75.000 y 90.000 €.
En la ciudad turística de Palma de Mallorca, el coste medio de un apartamento de una habitación será de 115.000 €, de un apartamento de 2 habitaciones - 180.000 €. Una villa tendrá que pagar alrededor de 1 millón de €. Inmobiliaria cara en Ibiza. Por ejemplo, un apartamento de 3 habitaciones costará un promedio de 750-800 mil.
Pero la ciudad turística de Alicante ofrece precios bastante moderados. Aquí se pueden comprar viviendas de una habitación por 120.000, y apartamentos de dos habitaciones, por 140-150.000. Puede estudiar en detalle las opciones de compra de vivienda en complejos turísticos españoles leyendo el artículo "Inmobiliaria en España junto al mar".
Impuestos inmobiliarios en España
Hay que tener en cuenta que la adquisición de un inmueble español va acompañada del pago de impuestos. Esto se aplica a residentes del país y extranjeros. Además, ambas partes de la transacción transfieren las tarifas al tesoro público, tanto al comprador como al vendedor. Los bienes raíces garantizados no fueron una excepción.
En primer lugar, el comprador debe pagar el IVA, pero esto solo se aplica a la adquisición de nuevos objetos. La tasa impositiva es actualmente del 10%.
Al comprar una vivienda en el mercado secundario, el comprador paga un impuesto sobre la transferencia de propiedad. Esto debe hacerse dentro del mes siguiente a la firma de la escritura, de lo contrario la propiedad no quedará inscrita en el Registro de la Propiedad.
En 2021, la tasa impositiva varía del 6 al 10% y depende de la región.
El vendedor está obligado a pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas y el impuesto sobre las ganancias de la tierra. El tema se trata con más detalle en el artículo "Impuesto sobre la propiedad en España".
Venta de inmuebles hipotecados en España
Una etapa importante en la venta de una propiedad es determinar el valor de mercado del objeto. Para ello, el vendedor solicita y paga una tasación profesional de un apartamento, apartamento o villa. Luego, puede iniciar actividades para encontrar un comprador potencial.
Solo el propietario directo o un fideicomisario tiene derecho a vender bienes raíces. El poder notarial para la transacción debe ser certificado por un notario.
Una vez que se encuentra un comprador, se redactan un contrato de venta preliminar y un contrato de depósito. La venta de la propiedad sobre la que existe un gravamen es imposible, debe eliminarse. Encontrará más información útil en la publicación “Cómo vender una propiedad en España”.
Preguntas más frecuentes
¿Es cierto que los inmuebles hipotecados en España requieren reparaciones importantes?
Por supuesto, esto no se puede decir de todos los objetos, pero la mayoría de los apartamentos y casas que pertenecen a ciudadanos comunes se encuentran en un estado deplorable. Ésta es una de las razones del descenso del valor de mercado. Por ejemplo, en la urbanización de Blanes, puedes comprar un piso de dos habitaciones por 130.000 €, mientras que una vivienda en excelentes condiciones costará 250.000 €.
¿Puedo obtener un permiso de residencia al comprar una propiedad?
Este tema preocupa a muchos extranjeros, porque un permiso de residencia es el primer paso para obtener un permiso de residencia permanente en España. La respuesta es sí, pero el permiso de residencia solo se puede obtener al comprar un inmueble por valor de medio millón de euros. Al mismo tiempo, no solo el propietario, sino también su familia tendrán derecho a la residencia temporal.
¿Es posible negociar con el banco a la hora de comprar un piso hipotecario?
Es posible reducir los precios de las propiedades por acuerdo. Inicialmente, la institución financiera infla el valor solo para negociar. Además, el banco está interesado en la venta rápida del objeto. La insistencia del comprador le permitirá adquirir una vivienda, por ejemplo, en Benidorm, es decir, en primera línea de mar, por menos de 200 miles de euros.
Conclusiones
En los últimos años, la venta de apartamentos hipotecados se ha convertido en un segmento separado del mercado inmobiliario. Muchos bancos han introducido estructuras inmobiliarias en su estado, porque la demanda de dicha propiedad es extremadamente alta, especialmente entre los extranjeros. ¿Quién no quiere comprar una casa en algún lugar de Valencia con un 30-40% de descuento sobre el precio?
Comprar garantías no es una tarea fácil, pero sí bastante factible. Lo principal es la disponibilidad de la cantidad y el tiempo necesarios para el procedimiento.
