Ahora se considera rentable convertirse en propietario de una propiedad inmobiliaria italiana, sin importar cómo se mire. Esto hace posible pasar tiempo en su propio apartamento sin gastar dinero en hoteles, solicitar una visa de largo plazo y simplemente disfrutar de su estadía en uno de los países más hermosos de Europa. Pero, ¿qué pasa si realmente desea comprar una casa en el extranjero, pero no tiene suficiente dinero? Qué tan asequible es una hipoteca en Italia para los ciudadanos extranjeros, intentemos averiguarlo en detalle.
¿Qué es el mercado inmobiliario italiano?
Es muy difícil comprar un inmueble en mal estado en Italia. Los objetos de la categoría "por debajo de la media" prácticamente no existen aquí. Si en casa podemos comprar un apartamento en muy mal estado y repararlo nosotros mismos, lo que abarata el trato, entonces esto no se puede hacer aquí. Los inmuebles en Italia deben cumplir con los estándares de calidad establecidos por las autoridades reguladoras.
Italia es un destino atractivo para los turistas. En consecuencia, los precios de los objetos dependen directamente de la popularidad del lugar en el que se encuentran.
La compra de una vivienda más cara costará en Nápoles, Venecia y Roma. Por ejemplo, un apartamento de 2 habitaciones con un área de 42 metros cuadrados en Venecia costará desde 150 mil euros.
Vivienda unifamiliar de hasta 90 m2. m con cocina, baño, dos habitaciones y garaje costará una media de 350-400 mil euros, si hablamos de la región demandada. Y en Cerdeña o Sicilia, el costo de dicho objeto será 2-3 veces menor.
Los llamados estudios son muy populares aquí: apartamentos, que son un espacio común en el que solo se asigna el baño. Comprar una habitación así puede ser dos veces más caro que un apartamento normal. El segundo lugar en términos de demanda lo ocupan las villas con viñedos; si los arbustos dan fruto, el precio de dicho objeto será varias veces más alto que el de una casa de campo similar en la costa.
Condiciones hipotecarias para extranjeros
Las hipotecas en Italia para los rusos en 2021 tienen una serie de características: los bancos imponen muchos requisitos a los prestatarios. Puede obtener un préstamo solo si el costo del objeto es de al menos 300 mil euros. Debe prestar atención a los siguientes puntos:
- para postularse a una institución bancaria, debe tener un contrato preliminar para la compra de bienes raíces. Este es un tipo de consentimiento del vendedor para vender.
- Definitivamente, el banco designará a un experto en evaluación de la vivienda y creará una comisión para su implementación. Este servicio lo paga el comprador.
- a los extranjeros se les ofrecerán tasas máximas y plazos mínimos de préstamo.
- sin duda, el objeto debe estar inscrito en el registro de bienes raíces residenciales en Italia. Es muy difícil para los extranjeros emitir un préstamo para la adquisición de una propiedad no residencial.
- la acreditación es posible tanto para el objeto terminado como para el que está en construcción.
Los inmuebles en Italia a crédito para extranjeros están disponibles en las siguientes condiciones (datos resumidos sobre los bancos italianos):
- tasa flotante - 2.8-3.5%
- tipo fijo: 3,6-5,5%;
- plazo - hasta 40 años;
- el plazo mínimo de vencimiento es de 5 años;
- pago inicial: 25-40% del monto;
- el monto mínimo del préstamo es de 50 mil euros (muchos prestan solo desde 100 mil);
- moneda - euro;
- el monto de los pagos no debe exceder el 35% de los ingresos totales del solicitante.
Debe recordarse que cada institución bancaria ofrecerá condiciones de préstamo individuales basadas en el nivel de ingresos del solicitante y del objeto comprado.
Características del registro de una hipoteca.
Para comprar un apartamento en Italia a crédito, debe pasar por varias etapas:
- Envío de aviso por escrito al vendedor de la intención de compra de su inmueble.
- Si recibe una respuesta positiva, puede proceder a redactar un contrato preliminar. Debe indicar cuánto fue el monto del depósito (generalmente 1-3%).
- Elaboración de un paquete de papeles.
- Enviar una solicitud al banco.
- Una tasación independiente del objeto por parte del prestamista.
- Obtener una decisión bancaria.
- Registro de un contrato de seguro inmobiliario.
- Abrir una cuenta.
- Firma de contrato de compraventa con notario.
- Obtención de copia de la escritura de compraventa y claves.
- Registro de vivienda para el nuevo propietario.
Cómo elegir un banco
Casi todos los bancos conceden préstamos para inmuebles en Italia para no residentes. Con base en el Código de Derechos del Consumidor vigente en el país, cada prestatario tiene derecho a recibir del prestamista información completa, comprensible y clara sobre el contrato de préstamo. En octubre de 2003, este principio se consagró a nivel legislativo.
Cada institución bancaria está obligada en todas sus sucursales a colocar folletos informativos que contengan una descripción detallada de las condiciones económicas de los préstamos. Si el prestatario no puede evaluar de forma independiente la rentabilidad de la oferta, tiene derecho a ponerse en contacto con la Asociación de Protección al Consumidor o con un notario.
Para no perderse la oferta más rentable, debe seguir algunas reglas:
- Seleccione el artículo que desea comprar. Esto le permitirá al banco realizar una evaluación experta y determinar cuál es el monto máximo de préstamo que puede proporcionar. No se atribuya demasiado crédito. Cuanto mayor sea el monto del préstamo, mayor será el pago mensual que esperará.
- Evalúe su capacidad para pagar el anticipo.
- Consulta la tarifa final.
- Calcula tu cuota mensual y compárala con tus ingresos.
- Descubra qué costos adicionales y tarifas ocultas puede esperar. Por ejemplo, cuánto costará el servicio de tasación de la vivienda, cuánto costará el seguro, etc.
- Infórmese sobre la posibilidad de amortización anticipada del préstamo.
- Descubra cómo se realizan los pagos: en la caja del banco, a través del sistema en línea, etc.
La mejor manera de encontrar propiedades y bancos adecuados donde sea posible hipotecar en Italia se realiza a través de un corredor profesional que conozca el mercado. Es aconsejable recurrir a su ayuda: el corredor podrá verificar los documentos del local, asumir la tarea de comunicarse con el propietario de la vivienda, conocer la situación y opinar si vale la pena concertar una cita. hipoteca sobre este objeto en absoluto. El pago de la comisión del corredor se realiza solo si la decisión del banco resulta ser positiva.
La lista de bancos a los que se pueden enviar solicitudes dependerá de la región y con cuál de ellos trabaja el corredor. Tanto los bancos italianos como las instituciones financieras internacionales emiten hipotecas.
Preparando documentos
El paquete de documentos para presentar ante el prestamista es bastante extenso:
- Copia de su pasaporte internacional.
- Codice Fiscale es un análogo del número de identificación fiscal ruso (TIN). Puede obtenerlo inmediatamente después de firmar un contrato preliminar en el departamento consular.
- Papeles que confirmen solvencia.
- Documentos del objeto de compra.
Como prueba de solvencia, puede aportar:
- Si tiene su propio negocio, documentos que indiquen que es de su propiedad. Por lo general, los propietarios de las empresas tienen la condición de residentes, y esto puede facilitar el proceso de obtención de una hipoteca.
- Certificado de empleo con indicación del salario (para quienes trabajan en el país por contrato). Esto puede afectar el tamaño de la tarifa.
- Extracto bancario sobre el movimiento de fondos o sobre depósitos.
- Declaración de ingresos.
- Certificado de pago de obligaciones tributarias.
- Comprobante del pago de la pensión alimenticia.
- Otros papeles adicionales a criterio del banco.
En cuanto a los documentos para el objeto de compra y venta, aquí necesitará:
- Acuerdo preliminar.
- Prueba de propiedad del vendedor.
- Extracto del registro catastral.
- Si se compra un edificio en construcción, un permiso de construcción.
Todos los documentos deben estar traducidos al italiano y notarizados.
Abrimos una cuenta bancaria y firmamos un acuerdo
Hay dos opciones para abrir una cuenta con el fin de obtener un préstamo para vivienda en Italia:
- Para los residentes, el procedimiento parece estándar, como para los ciudadanos del país. A partir de los documentos, debe presentar un permiso de residencia, pasaporte, Codice Fiscale.
- Para los no residentes, solo será posible abrir un tipo de cuenta por separado: conto internazionale o conto ester®. Su mantenimiento es más caro, la moneda de la cuenta es la que tiene vigencia en el país del solicitante. Es decir, todavía tienes que pagar por la conversión. Necesitará una visa válida para abrir una cuenta.
Si la decisión del banco es positiva, se invitará al prestatario al banco para firmar el acuerdo.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener un préstamo?
Comprar inmuebles italianos a crédito puede llevar algún tiempo. Por lo general, el procesamiento de una solicitud demora entre 3 y 4 días. Pero la práctica muestra que a veces el prestamista necesita más tiempo y la decisión se anuncia solo después de un mes y medio o dos.
Depende de muchos factores: del estado en el que vive el solicitante en el país, del nivel de sus ingresos, del objeto en sí. Cabe recordar que el banco se reunirá a mitad de camino si está seguro del origen de los ingresos del prestatario, está satisfecho con su historial crediticio, información sobre la disponibilidad de depósitos y propiedad.
Para que gastos prepararse
Para obtener un préstamo, debe preparar un presupuesto, que debería ser suficiente para cubrir los siguientes gastos:
- seguro: la mayoría de las veces los bancos exigen un seguro contra accidentes o pérdida del empleo. Se trata de unos 40 euros al mes por el pago básico. Seguro de bienes raíces: 150-500 euros al año;
- comisión a un intermediario: un corredor hipotecario en Italia toma el 1% del monto del préstamo;
- los servicios notariales pueden costar entre 4 y 8 mil euros para la preparación y el registro de la transacción, así como para el nuevo registro de la propiedad;
- evaluación del objeto - 270-300 euros, si el costo supera 1 millón de euros - 500-550 euros;
- tarifa de procesamiento de préstamos: 0,25-2% (depende de los incentivos fiscales).
Brevemente sobre el impuesto a la propiedad
Los impuestos a la propiedad anuales en Italia oscilan entre el 0,4% y el 0,7% del valor de la propiedad registrado en el catastro. La tarifa se calcula individualmente, en función del estado de la región en la que se encuentra la propiedad. Por ejemplo, en Milán es del 0,5%.
Además, hay pagos de condominio por vivienda. Tendrás que destinar de 200 a 5000 euros por un apartamento cada año. Para una villa: 1.2-6 mil euros por el mismo período de tiempo. Esta cantidad no incluye servicios públicos.
La electricidad costará alrededor de 0,2-0,3 euros por 1 kWh, suministro de agua - 15-20 euros por mes, cilindro de gas - 50-60 euros.
Pago de prestamo
La ley italiana no prohíbe a los prestatarios realizar pagos antes de la fecha límite contractual. Pero conviene recordar que, en este caso, el banco pierde su beneficio por intereses. Para asegurarse contra esto, el prestamista puede imponer una multa por reembolso anticipado al cliente.
El punto sobre el momento de los pagos siempre se estipula en el contrato. Léalo detenidamente antes de firmar.
Si no se encuentra la información, debe preguntarle al administrador de préstamos que se encargará de su solicitud. Esto evitará comisiones inesperadas en el futuro.
Resultados
Un préstamo para comprar una vivienda en Italia para ciudadanos extranjeros es un servicio posible, pero no muy rentable. Muy a menudo, los bancos establecen tipos más altos y condiciones desfavorables para los no residentes. El registro de una hipoteca va acompañado de muchos pagos adicionales, cuyo importe puede alcanzar varios miles de euros.
Desde 2021, en el 95% de los casos, los bancos italianos han negado hipotecas a los bancos rusos. Si el cliente tiene ingresos oficiales en la Eurozona, se le otorgará el préstamo; activos solo en Rusia, incluso si no son pequeños, los bancos se niegan a considerar como garantía para un préstamo.
